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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVillepinte (93)
Surface62
Coût Total163 200
Loyer Annuel11 935
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 2 258,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, Balcon

À la recherche d'un appartement spacieux, lumineux et idéalement situé .

Découvrez cet agréable appartement de 62 m² situé au 4e étage avec ascenseur, au sein d'une résidence bien entretenue à Villepinte.

Vous apprécierez son agencement fonctionnel, sa belle luminosité et son confort au quotidien. Il se compose d'un séjour agréable donnant accès à un balcon, d'une cuisine, de trois chambres, d'une salle de bains ainsi que de nombreux espaces de rangement. Son emplacement constitue un véritable atout : commerces, écoles, transports et services sont accessibles à proximité immédiate.

Les atouts du bien :

62 m² habitables 3 chambres Balcon Appartement lumineux 4e étage avec ascenseur Proximité immédiate des commerces et des écoles Idéal pour une famille ou un investissement locatif Prix particulièrement attractif Une belle opportunité à découvrir rapidement.

Agence L'Adresse

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de SERGE LOBO, Agent Commercial mandataire en immobilier immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de MEAUX sous le numéro 2024AC00052 Référence annonce : n° 461 Les honoraires sont à la charge du vendeur. copropriété de 756 lots.

Tarik BOUDRAA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Villepinte
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93420
Coordonnées : 48.959155, 2.541215
Villepinte
RER B
Total : 163 200
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 152 000
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 16.04€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 19.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 995€/mois
Loyer annuel estimé : 11935€/an
Fourchette totale : 828€ - 1195€/mois
Fourchette annuelle : 9931€ - 14344€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 223,49 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 856
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :+2 144 (+1.6%)
Marge achat-revente :-25 344€ (-18.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 867,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 693,74
Coût de l'assurance :14 280,00
Taxe foncière : 1 193,52€/an
Soit par mois : 99,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 994,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 966,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 995 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 935 €/an
Calcul : 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 689 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 200 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 571 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 194 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 454
Revenus locatifs : +11 935
Charges déductibles : -19 454
Résultat foncier Année 1 : -7 519(Déficit de 7 519 €)
Imputable sur revenu global : 7 519
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 454 €/an
Revenus locatifs : +11 935
Charges déductibles : -7 454
Résultat foncier Années 2+ : 4 481 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 93519 4595 694-7 5247 524 €--
212 1747 3115 5464 863---
312 4177 1575 3925 261---
412 6666 9975 2325 669---
512 9196 8325 0676 087---
613 1776 6614 8966 516---
713 4416 4844 7196 957---
813 7106 3004 5357 410---
913 9846 1104 3457 874---
1014 2645 9134 1488 351---
1114 5495 7093 9448 840---
1214 8405 4983 7339 342---
1315 1375 2793 5149 858---
1415 4395 0523 28710 388---
1515 7484 8173 05210 931---
1616 0634 5742 80911 490---
1716 3844 3212 55712 063---
1816 7124 0602 29612 652---
1917 0463 7902 02513 257---
2017 3873 5101 74513 878---
2117 7353 2191 45514 516---
2218 0902 9191 15415 171---
2318 4522 60784215 844---
2418 8212 28452016 536---
2519 1971 95018617 247---
TOTAL382 287138 81282 694243 4767 524Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 257
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 476
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 506-2 257+4 763
2+2 506+1 459+1 047
3+2 506+1 578+928
4+2 506+1 701+805
5+2 506+1 826+680
6+2 506+1 955+551
7+2 506+2 087+419
8+2 506+2 223+283
9+2 506+2 362+144
10+2 506+2 505+1
11+2 506+2 652-146
12+2 506+2 803-297
13+2 506+2 957-451
14+2 506+3 116-610
15+2 506+3 279-773
16+2 506+3 447-941
17+2 506+3 619-1 113
18+2 506+3 796-1 290
19+2 506+3 977-1 471
20+2 506+4 163-1 657
21+2 506+4 355-1 849
22+2 506+4 551-2 045
23+2 506+4 753-2 247
24+2 506+4 961-2 455
25+2 506+5 174-2 668
Total+62 650+73 043+-10 393
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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