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Achat appartement

Bien expiré
VilleLoire-sur-Rhône (69)
Surface108.8m²
Coût Total237 720€
Loyer Annuel14 571€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 000 €
Surface : 108.8 m²
Prix au m² : 1 783,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cheminée, Surface de 108.8 m², Bâtiment de 1 étage, 6 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1970, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel gaz, Une entrée, Salle de séjour, 1 Box, Orientation Est

A VENDRE T6 - LOIRE SUR RHÔNE - rue du 8 mai 1945 Nous vous proposons un appartement T6 de 108.80 m² environ, situé au 1er étage sans ascenseur, comprenant : entrée, séjour salon avec poêle à bois et balcon, cuisine aménagée et équipée (hotte et plaques), 4 chambres dont 3 équipées de placards , salle de bains avec douche et baignoire, WC, cellier. Garage n°13. Chauffage individuel au gaz par chaudière avec production d'eau chaude. Eau froide collective. Volets roulants. Fibre. Appartement rafraichi intérieurement en 2024, pas de travaux à prévoir.

DPE : D 223 / D 34 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie utilisés pour un usage standard : entre 1840 euros et 2560 euros par an Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris)

Charges de copropriété : 1151 euros pour la période du 1/01/2024 au 31/12/2024 Impôt foncier 2025 : 1050 euros Prix de vente : 194 000 euros

Copropriété de 26 lots principaux et 20 lots secondaires.

Honoraires charge vendeur 5% TTC

REGIE CONSEIL VIENNE Mandat N°366 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Loire-sur-Rhône
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69700
Coordonnées : 45.565696, 4.798520
Total : 237 720€
Prix d'acquisition : 194 000€
Travaux : 28 200€
Valeur du bien : 222 200€
Frais de notaire : 15 520€
Coût estimé : 15 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108.8m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 13.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1214€/mois
Loyer annuel estimé : 14571€/an
Fourchette totale : 981€ - 1502€/mois
Fourchette annuelle : 11777€ - 18027€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 169,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :71,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 241,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 214,38€
Coût de l'assurance :21 394,80€
Taxe foncière : 1 050,00€/an
Soit par mois : 87,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 95,92€/mois
Soit par an : 1 151,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 214,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 424,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-210,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour de la chaudière au gaz pour garantir son efficacité énergétique
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une mise à jour pourrait améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Vérification des installations sanitaires et rafraîchissement des joints et de la peinture
Quantité: 1 salle de bain (8 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - salle de bain moderne, mais un léger rafraîchissement pourrait être bénéfique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4.0/5 visible - bon état général, mais un rafraîchissement de la peinture pourrait améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 200 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière au gaz: 1 chaudière × 4000€ = 4000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loire-sur-Rhône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 214 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 571 €/an
Calcul : 1 214 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 720 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 856 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 050 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 151 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 095 €
Revenus locatifs : +14 571 €
Charges déductibles : -39 095 €
Résultat foncier Année 1 : -24 524 €(Déficit de 24 524 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 124 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 895 €/an
Revenus locatifs : +14 571 €
Charges déductibles : -10 895 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3124.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 100 €(65% de 194 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 585 €/an
Calcul : 126 100 € × 3,636% = 4 585 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 571 €39 102 €7 846 €-24 532 €21 400 €3 132 €3 132 €
214 862 €10 692 €7 636 €4 170 €---
315 159 €10 475 €7 419 €4 684 €---
415 463 €10 251 €7 194 €5 212 €---
515 772 €10 019 €6 962 €5 753 €---
616 087 €9 779 €6 722 €6 308 €---
716 409 €9 531 €6 474 €6 878 €---
816 737 €9 274 €6 217 €7 463 €---
917 072 €9 009 €5 952 €8 063 €---
1017 413 €8 735 €5 678 €8 679 €---
1117 762 €8 451 €5 394 €9 310 €---
1218 117 €8 158 €5 101 €9 959 €---
1318 479 €7 855 €4 798 €10 624 €---
1418 849 €7 542 €4 485 €11 307 €---
1519 226 €7 218 €4 161 €12 008 €---
1619 610 €6 883 €3 826 €12 728 €---
1720 002 €6 536 €3 479 €13 466 €---
1820 403 €6 178 €3 121 €14 224 €---
1920 811 €5 808 €2 751 €15 003 €---
2021 227 €5 425 €2 368 €15 802 €---
2121 651 €5 029 €1 973 €16 622 €---
2222 084 €4 620 €1 563 €17 464 €---
2322 526 €4 197 €1 140 €18 329 €---
2422 977 €3 760 €703 €19 217 €---
2523 436 €3 308 €251 €20 129 €---
TOTAL466 704 €217 835 €113 214 €248 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 060 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 060 €-6 420 €+9 480 €
2+3 060 €+311 €+2 749 €
3+3 060 €+1 405 €+1 655 €
4+3 060 €+1 564 €+1 496 €
5+3 060 €+1 726 €+1 334 €
6+3 060 €+1 893 €+1 167 €
7+3 060 €+2 063 €+997 €
8+3 060 €+2 239 €+821 €
9+3 060 €+2 419 €+641 €
10+3 060 €+2 604 €+456 €
11+3 060 €+2 793 €+267 €
12+3 060 €+2 988 €+72 €
13+3 060 €+3 187 €-127 €
14+3 060 €+3 392 €-332 €
15+3 060 €+3 602 €-542 €
16+3 060 €+3 818 €-758 €
17+3 060 €+4 040 €-980 €
18+3 060 €+4 267 €-1 207 €
19+3 060 €+4 501 €-1 441 €
20+3 060 €+4 740 €-1 680 €
21+3 060 €+4 987 €-1 927 €
22+3 060 €+5 239 €-2 179 €
23+3 060 €+5 499 €-2 439 €
24+3 060 €+5 765 €-2 705 €
25+3 060 €+6 039 €-2 979 €
Total+76 500 €+74 661 €+1 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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