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Vente appartement 5 pièces 205 m² Limoux (11300) - Superimmo

Bien expiré
VilleLimoux (11)
Surface205m²
Coût Total154 000€
Loyer Annuel19 325€
Rentabilité12.55%
Cashflow/mois+636€
Image de bien 1
Prix : 130 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 634,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison de caractère à moderniser, confort, séjour, cuisine aménagée, 4 chambres, salle d'eau + possibilité d'aménagement. Grandes dépendances, grande cour.

Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Total : 154 000€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 13 600€
Valeur du bien : 143 600€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1610€/mois
Loyer annuel estimé : 19325€/an
Fourchette totale : 1289€ - 2012€/mois
Fourchette annuelle : 15465€ - 24149€/an
Rentabilité brute :12.55%
Fourchette de rentabilité :10.04% - 15.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :44,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 813,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 545,42€
Coût de l'assurance :13 475,00€
Taxe foncière : 1 932,53€/an
Soit par mois : 161,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 610,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :636,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 600 €(66 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13600€ = 13600€ (incluant l'installation, main d'œuvre comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 325 €/an
Calcul : 1 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 000 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 348 €
Revenus locatifs : +19 325 €
Charges déductibles : -21 348 €
Résultat foncier Année 1 : -2 023 €(Déficit de 2 023 €)
Imputable sur revenu global : 2 023 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 748 €/an
Revenus locatifs : +19 325 €
Charges déductibles : -7 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 577 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 325 €21 353 €5 282 €-2 028 €2 028 €--
219 712 €7 614 €5 143 €12 098 €---
320 106 €7 470 €4 999 €12 636 €---
420 508 €7 321 €4 850 €13 187 €---
520 918 €7 167 €4 696 €13 751 €---
621 337 €7 008 €4 536 €14 329 €---
721 763 €6 842 €4 371 €14 921 €---
822 199 €6 671 €4 200 €15 527 €---
922 643 €6 494 €4 023 €16 148 €---
1023 096 €6 311 €3 840 €16 784 €---
1123 557 €6 121 €3 650 €17 436 €---
1224 029 €5 925 €3 453 €18 104 €---
1324 509 €5 722 €3 250 €18 788 €---
1424 999 €5 511 €3 039 €19 488 €---
1525 499 €5 293 €2 821 €20 206 €---
1626 009 €5 067 €2 596 €20 942 €---
1726 530 €4 834 €2 362 €21 696 €---
1827 060 €4 592 €2 120 €22 468 €---
1927 601 €4 341 €1 870 €23 260 €---
2028 153 €4 082 €1 611 €24 071 €---
2128 716 €3 814 €1 342 €24 902 €---
2229 291 €3 536 €1 065 €25 755 €---
2329 877 €3 249 €777 €26 628 €---
2430 474 €2 951 €479 €27 523 €---
2531 084 €2 643 €171 €28 441 €---
TOTAL618 996 €151 934 €76 545 €467 062 €2 028 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 608 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 467 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 058 €-608 €+4 666 €
2+4 058 €+3 629 €+429 €
3+4 058 €+3 791 €+267 €
4+4 058 €+3 956 €+102 €
5+4 058 €+4 125 €-67 €
6+4 058 €+4 299 €-241 €
7+4 058 €+4 476 €-418 €
8+4 058 €+4 658 €-600 €
9+4 058 €+4 844 €-786 €
10+4 058 €+5 035 €-977 €
11+4 058 €+5 231 €-1 173 €
12+4 058 €+5 431 €-1 373 €
13+4 058 €+5 636 €-1 578 €
14+4 058 €+5 847 €-1 789 €
15+4 058 €+6 062 €-2 004 €
16+4 058 €+6 283 €-2 225 €
17+4 058 €+6 509 €-2 451 €
18+4 058 €+6 740 €-2 682 €
19+4 058 €+6 978 €-2 920 €
20+4 058 €+7 221 €-3 163 €
21+4 058 €+7 471 €-3 413 €
22+4 058 €+7 726 €-3 668 €
23+4 058 €+7 988 €-3 930 €
24+4 058 €+8 257 €-4 199 €
25+4 058 €+8 532 €-4 474 €
Total+101 450 €+140 119 €+-38 669 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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