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Achat maison

Bien expiré
VilleLavaur (81)
Surface136.2m²
Coût Total185 585€
Loyer Annuel15 822€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 136.2 m²
Prix au m² : 983,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : Non spécifié
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 136.2 m², 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes

MAISON EN COPROPRIETE

Découvrez chez Keller Williams Millenium, sur la commune de LAVAUR (81500), cette maison de 136,2 m². Son intérieur compte quatre chambres et deux salles de bains.

Bénéficiez d'espace extérieur pour gagner en confort avec un jardin et une terrasse.

Concernant votre véhicule, elle dispose d'un garage.

Il y a cinq établissements scolaires à moins de 10 minutes, tout comme une crèche. Côté transports en commun, on trouve la gare Lavaur à proximité. Les autoroutes A68 et A680 sont accessibles à moins de 20 km. Pour vos loisirs, vous pourrez compter sur un bassin de natation à quelques minutes à peine. Il y a aussi des restaurants, des boulangeries, des commerces, deux supermarchés, deux poissonneries et quatre boucheries-charcuteries. Ne manquez pas le marché Place du Foirail tous les samedis matin.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Prenez contact avec notre agence immobilière KW MILLENIUM pour une première visite de cette maison à vendre.

Ville : Lavaur
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81500
Coordonnées : 43.718450, 1.772730
Total : 185 585€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 40 865€
Valeur du bien : 174 865€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136.2m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 12.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1318€/mois
Loyer annuel estimé : 15822€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1664€/mois
Fourchette annuelle : 12535€ - 19969€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 585€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 968,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 680,86€
Coût de l'assurance :16 238,69€
Taxe foncière : 1 582,16€/an
Soit par mois : 131,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 318,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :218,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136.2 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 136.2 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture des murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 865 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 000€
    Isolation des combles: 136.2 m² × 70€/m² = 9534€, Main d'œuvre: 466€
  • Chauffage:625€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 625€
  • Menuiseries - Fenêtres:21 420€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€, Main d'œuvre: 1020€
  • Salle de bain - Rénovation complète:600€
    Rénovation salle de bain: 2 salles × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine - Rafraîchissement:300€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 6000€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavaur (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 045€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 318 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 822 €/an
Calcul : 1 318 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 585 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 582 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 865 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 234 €
Revenus locatifs : +15 822 €
Charges déductibles : -49 234 €
Résultat foncier Année 1 : -33 413 €(Déficit de 33 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 013 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 369 €/an
Revenus locatifs : +15 822 €
Charges déductibles : -8 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12012.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 822 €49 240 €6 143 €-33 419 €21 400 €12 019 €12 019 €
216 138 €8 211 €5 979 €7 927 €--4 091 €
316 461 €8 041 €5 809 €8 420 €---
416 790 €7 866 €5 634 €8 924 €---
517 126 €7 684 €5 452 €9 442 €---
617 468 €7 496 €5 265 €9 972 €---
717 818 €7 302 €5 070 €10 516 €---
818 174 €7 101 €4 870 €11 073 €---
918 538 €6 894 €4 662 €11 644 €---
1018 908 €6 679 €4 448 €12 229 €---
1119 286 €6 457 €4 226 €12 829 €---
1219 672 €6 228 €3 996 €13 444 €---
1320 066 €5 991 €3 759 €14 075 €---
1420 467 €5 745 €3 514 €14 722 €---
1520 876 €5 492 €3 260 €15 385 €---
1621 294 €5 229 €2 998 €16 064 €---
1721 720 €4 958 €2 726 €16 762 €---
1822 154 €4 678 €2 446 €17 476 €---
1922 597 €4 388 €2 156 €18 210 €---
2023 049 €4 088 €1 856 €18 961 €---
2123 510 €3 778 €1 546 €19 732 €---
2223 980 €3 457 €1 225 €20 523 €---
2324 460 €3 125 €894 €21 334 €---
2424 949 €2 783 €551 €22 166 €---
2525 448 €2 428 €197 €23 020 €---
TOTAL506 770 €185 339 €88 681 €321 432 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 432 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 323 €-6 420 €+9 743 €
2+3 323 €0 €+3 323 €
3+3 323 €+1 298 €+2 025 €
4+3 323 €+2 677 €+646 €
5+3 323 €+2 833 €+490 €
6+3 323 €+2 992 €+331 €
7+3 323 €+3 155 €+168 €
8+3 323 €+3 322 €+1 €
9+3 323 €+3 493 €-170 €
10+3 323 €+3 669 €-346 €
11+3 323 €+3 849 €-526 €
12+3 323 €+4 033 €-710 €
13+3 323 €+4 222 €-899 €
14+3 323 €+4 416 €-1 093 €
15+3 323 €+4 615 €-1 292 €
16+3 323 €+4 819 €-1 496 €
17+3 323 €+5 028 €-1 705 €
18+3 323 €+5 243 €-1 920 €
19+3 323 €+5 463 €-2 140 €
20+3 323 €+5 688 €-2 365 €
21+3 323 €+5 920 €-2 597 €
22+3 323 €+6 157 €-2 834 €
23+3 323 €+6 400 €-3 077 €
24+3 323 €+6 650 €-3 327 €
25+3 323 €+6 906 €-3 583 €
Total+83 075 €+96 430 €+-13 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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