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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnecy (74)
Surface110m²
Coût Total282 500€
Loyer Annuel25 308€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+420€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 2 045,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Sur les premières hauteurs de Faverges maison de village à rénovée sur deux niveaux. Vue dominante secteur ensoleillé. Possibilité de créer deux logements. Secteur calme. Un garage/remise ainsi qu'un jardin complètent le bien. / Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Annecy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74000
Total : 282 500€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 264 500€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 19.17€/m²/mois
Fourchette : 13.07€ - 28.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 2109€/mois
Loyer annuel estimé : 25308€/an
Fourchette totale : 1437€ - 3095€/mois
Fourchette annuelle : 17248€ - 37134€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 13.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 396,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :82,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 478,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 343,75€
Coût de l'assurance :24 718,75€
Taxe foncière : 2 530,78€/an
Soit par mois : 210,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 108,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 689,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :419,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 606 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (110 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 110 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres avec papier peint fleuri et éclairage ancien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement murs
Remplacement du papier peint usé et peinture des murs
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec murs en papier peint usé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électricité dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:5 500€
    Isolation combles: 110 m² × 50€/m² = 5500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement murs:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annecy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 308 €/an
Calcul : 2 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 500 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 989 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 446 €
Revenus locatifs : +25 308 €
Charges déductibles : -52 446 €
Résultat foncier Année 1 : -27 138 €(Déficit de 27 138 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 738 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 946 €/an
Revenus locatifs : +25 308 €
Charges déductibles : -12 946 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5738.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 308 €52 455 €9 436 €-27 148 €21 400 €5 748 €5 748 €
225 814 €12 704 €9 185 €13 110 €---
326 330 €12 444 €8 925 €13 886 €---
426 857 €12 176 €8 656 €14 681 €---
527 394 €11 898 €8 378 €15 496 €---
627 942 €11 610 €8 091 €16 332 €---
728 501 €11 313 €7 793 €17 188 €---
829 071 €11 005 €7 486 €18 066 €---
929 652 €10 687 €7 167 €18 965 €---
1030 245 €10 358 €6 838 €19 887 €---
1130 850 €10 017 €6 498 €20 833 €---
1231 467 €9 665 €6 146 €21 802 €---
1332 096 €9 301 €5 782 €22 795 €---
1432 738 €8 925 €5 405 €23 814 €---
1533 393 €8 535 €5 015 €24 858 €---
1634 061 €8 132 €4 612 €25 929 €---
1734 742 €7 715 €4 196 €27 027 €---
1835 437 €7 284 €3 765 €28 153 €---
1936 146 €6 838 €3 319 €29 308 €---
2036 869 €6 377 €2 857 €30 492 €---
2137 606 €5 900 €2 380 €31 706 €---
2238 358 €5 406 €1 887 €32 952 €---
2339 125 €4 896 €1 377 €34 229 €---
2439 908 €4 368 €849 €35 540 €---
2540 706 €3 822 €303 €36 884 €---
TOTAL810 616 €263 832 €136 344 €546 784 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 546 784 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 315 €-6 420 €+11 735 €
2+5 315 €+2 209 €+3 106 €
3+5 315 €+4 166 €+1 149 €
4+5 315 €+4 404 €+911 €
5+5 315 €+4 649 €+666 €
6+5 315 €+4 900 €+415 €
7+5 315 €+5 156 €+159 €
8+5 315 €+5 420 €-105 €
9+5 315 €+5 690 €-375 €
10+5 315 €+5 966 €-651 €
11+5 315 €+6 250 €-935 €
12+5 315 €+6 541 €-1 226 €
13+5 315 €+6 839 €-1 524 €
14+5 315 €+7 144 €-1 829 €
15+5 315 €+7 457 €-2 142 €
16+5 315 €+7 779 €-2 464 €
17+5 315 €+8 108 €-2 793 €
18+5 315 €+8 446 €-3 131 €
19+5 315 €+8 792 €-3 477 €
20+5 315 €+9 148 €-3 833 €
21+5 315 €+9 512 €-4 197 €
22+5 315 €+9 885 €-4 570 €
23+5 315 €+10 269 €-4 954 €
24+5 315 €+10 662 €-5 347 €
25+5 315 €+11 065 €-5 750 €
Total+132 875 €+164 035 €+-31 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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