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Immeuble 269 m² Plœuc-L'Hermitage

Bien expiré
VillePloeuc-sur-Lié (22)
Surface269m²
Coût Total298 685€
Loyer Annuel28 285€
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+563€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 251 000 €
Surface : 269 m²
Prix au m² : 933,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 269 m² Plœuc-L'Hermitage

Un bâtiment à usage mixe situé(e) à PLOEUC-L'HERMITAGE (22150), 26 place Louis Morel, Ploeuc sur Lié comprenant:

  • au rez-de-chaussée (usage professionnel) : un magasin ayant une vitrine donnant sur la Place Louis Morel, une réserve, un couloir d'accès, wc.
  • au 1er étage (usage personnel) : une pièce principale de vie avec coin cuisine aménagée et équipée, une salle à manger donnant accès sur une terrasse, une chambre, une salle d'eau, un cellier avec wc.
  • au 2eme étage (usage personnel) : deux chambres, un bureau, une salle de bains avec wc . APPARTEMENT loué : 860euros par mois depuis 15 février 2024. LOCAL : loyer 820euros par mois depuis 1/03/2025

Surface : 269 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/03/2023

Consommation énergie primaire : 182 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 96 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 713 € et 2 319 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Ploeuc-sur-Lié
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22150
Coordonnées : 48.384177, -2.770176
Total : 298 685€
Prix d'acquisition : 251 000€
Travaux : 27 605€
Valeur du bien : 278 605€
Frais de notaire : 20 080€
Coût estimé : 20 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 269m²
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2357€/mois
Loyer annuel estimé : 28285€/an
Fourchette totale : 1776€ - 3129€/mois
Fourchette annuelle : 21311€ - 37543€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 12.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 685€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 471,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :87,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 558,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 725,12€
Coût de l'assurance :26 134,94€
Taxe foncière : 2 828,54€/an
Soit par mois : 235,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 357,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 794,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :562,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire indiquée, classe D inférée.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté aux normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 269 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 605 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ploeuc-sur-Lié (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 605€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 285 €/an
Calcul : 2 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 685 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 045 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 829 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 605 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 357 €
Revenus locatifs : +28 285 €
Charges déductibles : -41 357 €
Résultat foncier Année 1 : -13 071 €(Déficit de 13 071 €)
Imputable sur revenu global : 13 071 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 752 €/an
Revenus locatifs : +28 285 €
Charges déductibles : -13 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 534 €/an
Prix d'achat du bien : 251 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 150 €(65% de 251 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 933 €/an
Calcul : 163 150 € × 3,636% = 5 933 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 285 €41 366 €9 887 €-13 081 €13 081 €--
228 851 €13 497 €9 623 €15 354 €---
329 428 €13 224 €9 350 €16 204 €---
430 017 €12 941 €9 067 €17 076 €---
530 617 €12 649 €8 775 €17 968 €---
631 229 €12 347 €8 473 €18 883 €---
731 854 €12 034 €8 160 €19 820 €---
832 491 €11 711 €7 837 €20 780 €---
933 141 €11 377 €7 503 €21 764 €---
1033 804 €11 032 €7 158 €22 772 €---
1134 480 €10 675 €6 801 €23 805 €---
1235 169 €10 305 €6 432 €24 864 €---
1335 873 €9 924 €6 050 €25 949 €---
1436 590 €9 529 €5 655 €27 061 €---
1537 322 €9 120 €5 247 €28 202 €---
1638 068 €8 698 €4 824 €29 370 €---
1738 830 €8 262 €4 388 €30 568 €---
1839 606 €7 810 €3 936 €31 796 €---
1940 399 €7 344 €3 470 €33 055 €---
2041 207 €6 861 €2 987 €34 346 €---
2142 031 €6 362 €2 488 €35 669 €---
2242 871 €5 846 €1 972 €37 025 €---
2343 729 €5 312 €1 438 €38 416 €---
2444 603 €4 761 €887 €39 843 €---
2545 495 €4 190 €316 €41 305 €---
TOTAL905 991 €267 179 €142 725 €638 813 €13 081 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 924 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 638 813 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 285 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 940 €-3 924 €+9 864 €
2+5 940 €+4 606 €+1 334 €
3+5 940 €+4 861 €+1 079 €
4+5 940 €+5 123 €+817 €
5+5 940 €+5 390 €+550 €
6+5 940 €+5 665 €+275 €
7+5 940 €+5 946 €-6 €
8+5 940 €+6 234 €-294 €
9+5 940 €+6 529 €-589 €
10+5 940 €+6 832 €-892 €
11+5 940 €+7 142 €-1 202 €
12+5 940 €+7 459 €-1 519 €
13+5 940 €+7 785 €-1 845 €
14+5 940 €+8 118 €-2 178 €
15+5 940 €+8 460 €-2 520 €
16+5 940 €+8 811 €-2 871 €
17+5 940 €+9 170 €-3 230 €
18+5 940 €+9 539 €-3 599 €
19+5 940 €+9 916 €-3 976 €
20+5 940 €+10 304 €-4 364 €
21+5 940 €+10 701 €-4 761 €
22+5 940 €+11 108 €-5 168 €
23+5 940 €+11 525 €-5 585 €
24+5 940 €+11 953 €-6 013 €
25+5 940 €+12 392 €-6 452 €
Total+148 500 €+191 644 €+-43 144 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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