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Achat : Maison Rosières (43800)

Bien expiré
VilleRosières (43)
Surface75m²
Coût Total113 592€
Loyer Annuel6 181€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 900 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 865,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Maison de village à Rosières ? à rénover / fort potentielMaison mitoyenne des deux côtés, 75 m² habitables avec salon et cuisine indépendante.2 chambres existantes + possibilité de créer une 3e chambre et une seconde salle d?eau. Grange attenante à transformer selon vos projets.Travaux à prévoir : isolation, chauffage, couverture à suivre. Charpente en bon état.Extérieur : garage privatif, place de parking, fenêtres Pvc double vitrage.Idéale pour premier achat, projet locatif ou famille monoparentale.

Ville : Rosières
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43800
Coordonnées : 45.132600, 3.987160
Total : 113 592€
Prix d'acquisition : 64 900€
Travaux : 43 500€
Valeur du bien : 108 400€
Frais de notaire : 5 192€
Coût estimé : 5 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 515€/mois
Loyer annuel estimé : 6181€/an
Fourchette totale : 370€ - 717€/mois
Fourchette annuelle : 4439€ - 8607€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :28,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 591,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 368,06€
Coût de l'assurance :8 519,40€
Taxe foncière : 618,13€/an
Soit par mois : 51,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 515,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 643,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 526 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 500€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Rosières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 181 €/an
Calcul : 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 592 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 283 €
Revenus locatifs : +6 181 €
Charges déductibles : -48 283 €
Résultat foncier Année 1 : -42 102 €(Déficit de 42 102 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 702 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 783 €/an
Revenus locatifs : +6 181 €
Charges déductibles : -4 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20701.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185 €(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 181 €48 287 €3 828 €-42 106 €21 400 €20 706 €20 706 €
26 305 €4 685 €3 726 €1 620 €--19 086 €
36 431 €4 580 €3 621 €1 851 €--17 235 €
46 560 €4 472 €3 513 €2 088 €--15 147 €
56 691 €4 359 €3 400 €2 332 €--12 816 €
66 825 €4 243 €3 284 €2 582 €--10 234 €
76 961 €4 123 €3 164 €2 839 €--7 396 €
87 100 €3 998 €3 039 €3 102 €--4 293 €
97 242 €3 869 €2 910 €3 373 €--920 €
107 387 €3 736 €2 777 €3 651 €---
117 535 €3 598 €2 639 €3 937 €---
127 686 €3 455 €2 496 €4 230 €---
137 839 €3 308 €2 349 €4 532 €---
147 996 €3 155 €2 196 €4 841 €---
158 156 €2 997 €2 038 €5 159 €---
168 319 €2 833 €1 875 €5 486 €---
178 486 €2 664 €1 705 €5 821 €---
188 655 €2 489 €1 530 €6 166 €---
198 828 €2 308 €1 349 €6 520 €---
209 005 €2 121 €1 162 €6 884 €---
219 185 €1 927 €968 €7 258 €---
229 369 €1 726 €768 €7 642 €---
239 556 €1 519 €560 €8 037 €---
249 747 €1 304 €345 €8 443 €---
259 942 €1 082 €123 €8 860 €---
TOTAL197 988 €122 841 €55 368 €75 148 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 148 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 298 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 298 €-6 420 €+7 718 €
2+1 298 €0 €+1 298 €
3+1 298 €0 €+1 298 €
4+1 298 €0 €+1 298 €
5+1 298 €0 €+1 298 €
6+1 298 €0 €+1 298 €
7+1 298 €0 €+1 298 €
8+1 298 €0 €+1 298 €
9+1 298 €0 €+1 298 €
10+1 298 €+819 €+479 €
11+1 298 €+1 181 €+117 €
12+1 298 €+1 269 €+29 €
13+1 298 €+1 359 €-61 €
14+1 298 €+1 452 €-154 €
15+1 298 €+1 548 €-250 €
16+1 298 €+1 646 €-348 €
17+1 298 €+1 746 €-448 €
18+1 298 €+1 850 €-552 €
19+1 298 €+1 956 €-658 €
20+1 298 €+2 065 €-767 €
21+1 298 €+2 177 €-879 €
22+1 298 €+2 293 €-995 €
23+1 298 €+2 411 €-1 113 €
24+1 298 €+2 533 €-1 235 €
25+1 298 €+2 658 €-1 360 €
Total+32 450 €+22 544 €+9 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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