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Achat appartement

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface78m²
Coût Total128 150€
Loyer Annuel7 969€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 089,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Gardien, Ascenseur, Surface de 78 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Chauffage central mixte, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Interphone, Orientation Ouest, Calme

À VENDRE – Appartement T3 avec balcon, parking et ascenseur –Résidence “GEROME” 70000 VESOULSitué au 2 € étage avec ascenseur d'une copropriété bien entretenue, cet appartement T3 de 78 m² offre un cadre de vie agréable, à proximité du centre-ville.Il se compose de : Une entrée avec placards - Un séjour lumineux avec accès balcon ouverte sur une cuisine équipée ouverte avec cellier - Deux chambres - Une salle de bains et un WC séparésLes + du bien : Balcon - Parking souterrain - Cave - AscenseurExposition Ouest -Résidence appréciée pour son calme et sa situationAppartement à rafraichir offrant un beau potentiel de valorisation pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.618890, 6.165700
Total : 128 150€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 36 350€
Valeur du bien : 121 350€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7969€/an
Fourchette totale : 523€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6273€ - 10123€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :633,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 670,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 849,39€
Coût de l'assurance :11 213,13€
Taxe foncière : 796,91€/an
Soit par mois : 66,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 664,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 350 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système (pompe à chaleur air-eau) × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Remplacement chauffe-eau: 1 chauffe-eau thermodynamique × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Rafraîchissement revêtement sol: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (installation incluse)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 969 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 150 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 872 €
Revenus locatifs : +7 969 €
Charges déductibles : -41 872 €
Résultat foncier Année 1 : -33 903 €(Déficit de 33 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 503 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 522 €/an
Revenus locatifs : +7 969 €
Charges déductibles : -5 522 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12502.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 969 €41 876 €4 280 €-33 907 €21 400 €12 507 €12 507 €
28 128 €5 412 €4 166 €2 717 €--9 790 €
38 291 €5 294 €4 049 €2 997 €--6 793 €
48 457 €5 172 €3 927 €3 285 €--3 508 €
58 626 €5 046 €3 801 €3 580 €---
68 798 €4 916 €3 670 €3 883 €---
78 974 €4 781 €3 535 €4 194 €---
89 154 €4 641 €3 396 €4 513 €---
99 337 €4 497 €3 251 €4 840 €---
109 524 €4 347 €3 102 €5 176 €---
119 714 €4 193 €2 948 €5 521 €---
129 909 €4 033 €2 788 €5 875 €---
1310 107 €3 868 €2 623 €6 239 €---
1410 309 €3 697 €2 452 €6 612 €---
1510 515 €3 521 €2 275 €6 994 €---
1610 725 €3 338 €2 092 €7 388 €---
1710 940 €3 149 €1 903 €7 791 €---
1811 159 €2 953 €1 708 €8 205 €---
1911 382 €2 751 €1 505 €8 631 €---
2011 609 €2 542 €1 296 €9 068 €---
2111 842 €2 325 €1 080 €9 516 €---
2212 078 €2 101 €856 €9 977 €---
2312 320 €1 870 €624 €10 450 €---
2412 566 €1 630 €385 €10 936 €---
2512 818 €1 383 €137 €11 435 €---
TOTAL255 252 €129 335 €61 849 €125 917 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 917 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 674 €-6 420 €+8 094 €
2+1 674 €0 €+1 674 €
3+1 674 €0 €+1 674 €
4+1 674 €0 €+1 674 €
5+1 674 €+22 €+1 652 €
6+1 674 €+1 165 €+509 €
7+1 674 €+1 258 €+416 €
8+1 674 €+1 354 €+320 €
9+1 674 €+1 452 €+222 €
10+1 674 €+1 553 €+121 €
11+1 674 €+1 656 €+18 €
12+1 674 €+1 763 €-89 €
13+1 674 €+1 872 €-198 €
14+1 674 €+1 983 €-309 €
15+1 674 €+2 098 €-424 €
16+1 674 €+2 216 €-542 €
17+1 674 €+2 337 €-663 €
18+1 674 €+2 462 €-788 €
19+1 674 €+2 589 €-915 €
20+1 674 €+2 720 €-1 046 €
21+1 674 €+2 855 €-1 181 €
22+1 674 €+2 993 €-1 319 €
23+1 674 €+3 135 €-1 461 €
24+1 674 €+3 281 €-1 607 €
25+1 674 €+3 430 €-1 756 €
Total+41 850 €+37 775 €+4 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 242 jours
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