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Maison en pierres Benet 3 chambres + bureau - Marais poite

Bien expiré
VilleBenet (85)
Surface95m²
Coût Total157 930€
Loyer Annuel10 060€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 750 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 018,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Située au coeur de Benet, cette maison de bourg offre un beau potentiel après quelques travaux de rafraîchissement. Idéale pour une résidence principale ou un investissement locatif. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une pièce de vie, et d'une cuisine. Au premier étage, vous trouverez deux chambres sur parquet, ainsi qu'une salle d'eau avec wc. Au second étage, un pallier dessert une buanderie, une troisième chambre et un bureau Maison sans terrain, facile d'entretien, proche des commerces et commodités du centre-bourg.

  • https://abieimmobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Benet
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85490
Coordonnées : 46.369200, -0.597676
Total : 157 930€
Prix d'acquisition : 96 750€
Travaux : 53 440€
Valeur du bien : 150 190€
Frais de notaire : 7 740€
Coût estimé : 7 740€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10060€/an
Fourchette totale : 683€ - 1030€/mois
Fourchette annuelle : 8192€ - 12355€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 930€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 828,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 727,04€
Coût de l'assurance :13 818,88€
Taxe foncière : 1 006,01€/an
Soit par mois : 83,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 838,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec usure visible, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état général, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration datée, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 440 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 800€
    Isolation combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 060 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 930 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 300 €
Revenus locatifs : +10 060 €
Charges déductibles : -60 300 €
Résultat foncier Année 1 : -50 240 €(Déficit de 50 240 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 840 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 860 €/an
Revenus locatifs : +10 060 €
Charges déductibles : -6 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 200 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28840.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 888 €(65% de 96 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 287 €/an
Calcul : 62 888 € × 3,636% = 2 287 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 060 €60 305 €5 306 €-50 245 €21 400 €28 845 €28 845 €
210 261 €6 724 €5 166 €3 537 €--25 308 €
310 467 €6 579 €5 020 €3 888 €--21 420 €
410 676 €6 428 €4 869 €4 248 €--17 172 €
510 889 €6 272 €4 713 €4 618 €--12 554 €
611 107 €6 110 €4 552 €4 997 €--7 558 €
711 329 €5 943 €4 385 €5 386 €--2 172 €
811 556 €5 771 €4 212 €5 785 €---
911 787 €5 592 €4 033 €6 195 €---
1012 023 €5 407 €3 848 €6 616 €---
1112 263 €5 216 €3 657 €7 047 €---
1212 508 €5 018 €3 459 €7 490 €---
1312 759 €4 813 €3 255 €7 945 €---
1413 014 €4 602 €3 043 €8 412 €---
1513 274 €4 382 €2 824 €8 892 €---
1613 540 €4 156 €2 597 €9 384 €---
1713 810 €3 921 €2 363 €9 889 €---
1814 087 €3 679 €2 120 €10 408 €---
1914 368 €3 428 €1 869 €10 940 €---
2014 656 €3 168 €1 609 €11 487 €---
2114 949 €2 900 €1 341 €12 049 €---
2215 248 €2 622 €1 063 €12 626 €---
2315 553 €2 334 €776 €13 218 €---
2415 864 €2 037 €478 €13 827 €---
2516 181 €1 729 €171 €14 452 €---
TOTAL322 228 €169 136 €76 727 €153 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 060 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 113 €-6 420 €+8 533 €
2+2 113 €0 €+2 113 €
3+2 113 €0 €+2 113 €
4+2 113 €0 €+2 113 €
5+2 113 €0 €+2 113 €
6+2 113 €0 €+2 113 €
7+2 113 €0 €+2 113 €
8+2 113 €+1 084 €+1 029 €
9+2 113 €+1 859 €+254 €
10+2 113 €+1 985 €+128 €
11+2 113 €+2 114 €-1 €
12+2 113 €+2 247 €-134 €
13+2 113 €+2 384 €-271 €
14+2 113 €+2 524 €-411 €
15+2 113 €+2 667 €-554 €
16+2 113 €+2 815 €-702 €
17+2 113 €+2 967 €-854 €
18+2 113 €+3 122 €-1 009 €
19+2 113 €+3 282 €-1 169 €
20+2 113 €+3 446 €-1 333 €
21+2 113 €+3 615 €-1 502 €
22+2 113 €+3 788 €-1 675 €
23+2 113 €+3 966 €-1 853 €
24+2 113 €+4 148 €-2 035 €
25+2 113 €+4 336 €-2 223 €
Total+52 825 €+45 928 €+6 897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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