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Appartement 2 pièces 70 m²

VilleMontfort-sur-Meu (35)
Surface70m²
Coût Total158 644€
Loyer Annuel11 725€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 300 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 632,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 70 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SAS MSVM, notaires associés vous proposent : Appartement à vendre - MONTFORT SUR MEU (35160)

EXCLUSIVITE - MONTFORT SUR MEU, appartement de 70 m² à usage de bureaux, comprenant un entrée, une salle de réunion, un bureau, un coin cuisine, un wc avec lave-mains. Une place de stationnement privative.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SAS MSVM, notaires associés - Notaires à Montfort-sur-Meu - N° SIRET : 30455663200020

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Surface : 70 m²

Ville : Montfort-sur-Meu
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35160
Coordonnées : 48.137955, -1.956414
Total : 158 644€
Prix d'acquisition : 114 300€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 149 500€
Frais de notaire : 9 144€
Coût estimé : 9 144€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 13.96€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 17.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 977€/mois
Loyer annuel estimé : 11725€/an
Fourchette totale : 798€ - 1196€/mois
Fourchette annuelle : 9580€ - 14350€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 509,09 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 636 €
Prix d'achat :114 300 €
Décote à l'achat :-61 336€ (-34.9%)
Marge achat-revente :16 992€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 644€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 843,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 385,21€
Coût de l'assurance :13 881,35€
Taxe foncière : 1 172,46€/an
Soit par mois : 97,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 977,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 940,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, peinture et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montfort-sur-Meu (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 977 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 725 €/an
Calcul : 977 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 644 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 458 €
Revenus locatifs : +11 725 €
Charges déductibles : -42 458 €
Résultat foncier Année 1 : -30 733 €(Déficit de 30 733 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 258 €/an
Revenus locatifs : +11 725 €
Charges déductibles : -7 258 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 467 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9333.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 295 €(65% de 114 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 702 €/an
Calcul : 74 295 € × 3,636% = 2 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 725 €42 463 €5 535 €-30 738 €21 400 €9 338 €9 338 €
211 959 €7 119 €5 391 €4 840 €--4 498 €
312 198 €6 969 €5 241 €5 229 €---
412 442 €6 814 €5 086 €5 628 €---
512 691 €6 654 €4 926 €6 038 €---
612 945 €6 487 €4 760 €6 458 €---
713 204 €6 315 €4 587 €6 889 €---
813 468 €6 137 €4 409 €7 331 €---
913 737 €5 952 €4 224 €7 786 €---
1014 012 €5 760 €4 033 €8 252 €---
1114 292 €5 562 €3 834 €8 730 €---
1214 578 €5 356 €3 629 €9 222 €---
1314 870 €5 144 €3 416 €9 726 €---
1415 167 €4 923 €3 195 €10 244 €---
1515 470 €4 695 €2 967 €10 776 €---
1615 780 €4 458 €2 730 €11 322 €---
1716 095 €4 213 €2 485 €11 882 €---
1816 417 €3 959 €2 231 €12 458 €---
1916 746 €3 696 €1 969 €13 049 €---
2017 081 €3 424 €1 696 €13 657 €---
2117 422 €3 142 €1 414 €14 281 €---
2217 771 €2 849 €1 122 €14 921 €---
2318 126 €2 547 €819 €15 579 €---
2418 489 €2 233 €505 €16 256 €---
2518 858 €1 908 €180 €16 950 €---
TOTAL375 544 €158 778 €80 385 €216 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 462 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 462 €-6 420 €+8 882 €
2+2 462 €0 €+2 462 €
3+2 462 €+219 €+2 243 €
4+2 462 €+1 688 €+774 €
5+2 462 €+1 811 €+651 €
6+2 462 €+1 937 €+525 €
7+2 462 €+2 067 €+395 €
8+2 462 €+2 199 €+263 €
9+2 462 €+2 336 €+126 €
10+2 462 €+2 476 €-14 €
11+2 462 €+2 619 €-157 €
12+2 462 €+2 767 €-305 €
13+2 462 €+2 918 €-456 €
14+2 462 €+3 073 €-611 €
15+2 462 €+3 233 €-771 €
16+2 462 €+3 397 €-935 €
17+2 462 €+3 565 €-1 103 €
18+2 462 €+3 737 €-1 275 €
19+2 462 €+3 915 €-1 453 €
20+2 462 €+4 097 €-1 635 €
21+2 462 €+4 284 €-1 822 €
22+2 462 €+4 476 €-2 014 €
23+2 462 €+4 674 €-2 212 €
24+2 462 €+4 877 €-2 415 €
25+2 462 €+5 085 €-2 623 €
Total+61 550 €+65 030 €+-3 480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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