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Maison de Village

VilleBourg-Saint-Andéol (07)
Surface198m²
Coût Total311 780€
Loyer Annuel21 266€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 220 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison sur 2 niveaux; RDC: chambre / sdb toilettes / buanderies / garage. 1ER: 3 chambres / sdb (douche/ baignoire) toilettes. 3EME: salon et séjour / Cuisine / Terrace. Plan et photos supplémentaires disponible sur demande.

Ville : Bourg-Saint-Andéol
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07700
Coordonnées : 44.372940, 4.646870
Total : 311 780€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 74 180€
Valeur du bien : 294 180€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1772€/mois
Loyer annuel estimé : 21266€/an
Fourchette totale : 1325€ - 2371€/mois
Fourchette annuelle : 15895€ - 28454€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 443,03 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 719 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-65 719€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-26 061€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :311 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 544,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :90,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 635,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 471,90€
Coût de l'assurance :27 280,75€
Taxe foncière : 2 126,64€/an
Soit par mois : 177,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 772,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 812,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine équipée avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et des finitions
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 180 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 380€
    Isolation combles: 198 m² × 60€/m² = 11880€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:22 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 400€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Hall d'entrée:400€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-Saint-Andéol (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 266 €/an
Calcul : 1 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 311 780 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 091 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 127 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 864 €
Revenus locatifs : +21 266 €
Charges déductibles : -87 864 €
Résultat foncier Année 1 : -66 597 €(Déficit de 66 597 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 197 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 684 €/an
Revenus locatifs : +21 266 €
Charges déductibles : -13 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45197.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 266 €87 874 €10 476 €-66 607 €21 400 €45 207 €45 207 €
221 692 €13 415 €10 198 €8 276 €--36 931 €
322 126 €13 128 €9 910 €8 998 €--27 933 €
422 568 €12 830 €9 612 €9 738 €--18 195 €
523 019 €12 522 €9 304 €10 497 €--7 698 €
623 480 €12 203 €8 986 €11 276 €---
723 949 €11 874 €8 656 €12 076 €---
824 428 €11 533 €8 315 €12 896 €---
924 917 €11 180 €7 962 €13 737 €---
1025 415 €10 815 €7 597 €14 600 €---
1125 924 €10 438 €7 220 €15 486 €---
1226 442 €10 047 €6 829 €16 395 €---
1326 971 €9 643 €6 425 €17 328 €---
1427 510 €9 225 €6 007 €18 286 €---
1528 061 €8 792 €5 574 €19 268 €---
1628 622 €8 345 €5 127 €20 277 €---
1729 194 €7 882 €4 664 €21 312 €---
1829 778 €7 403 €4 185 €22 375 €---
1930 374 €6 908 €3 690 €23 466 €---
2030 981 €6 395 €3 177 €24 586 €---
2131 601 €5 865 €2 647 €25 736 €---
2232 233 €5 317 €2 099 €26 916 €---
2332 877 €4 749 €1 531 €28 128 €---
2433 535 €4 162 €944 €29 373 €---
2534 206 €3 555 €337 €30 651 €---
TOTAL681 168 €306 099 €151 472 €375 070 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 070 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 266 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 466 €-6 420 €+10 886 €
2+4 466 €0 €+4 466 €
3+4 466 €0 €+4 466 €
4+4 466 €0 €+4 466 €
5+4 466 €0 €+4 466 €
6+4 466 €+1 074 €+3 392 €
7+4 466 €+3 623 €+843 €
8+4 466 €+3 869 €+597 €
9+4 466 €+4 121 €+345 €
10+4 466 €+4 380 €+86 €
11+4 466 €+4 646 €-180 €
12+4 466 €+4 919 €-453 €
13+4 466 €+5 198 €-732 €
14+4 466 €+5 486 €-1 020 €
15+4 466 €+5 780 €-1 314 €
16+4 466 €+6 083 €-1 617 €
17+4 466 €+6 394 €-1 928 €
18+4 466 €+6 712 €-2 246 €
19+4 466 €+7 040 €-2 574 €
20+4 466 €+7 376 €-2 910 €
21+4 466 €+7 721 €-3 255 €
22+4 466 €+8 075 €-3 609 €
23+4 466 €+8 438 €-3 972 €
24+4 466 €+8 812 €-4 346 €
25+4 466 €+9 195 €-4 729 €
Total+111 650 €+112 521 €+-871 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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