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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Aubin (40)
Surface270m²
Coût Total325 000€
Loyer Annuel24 829€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 092,59 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 6 chambres

Venez découvrir cette belle propriété sans vis-à-vis avec grand terrain et dépendances, situé dans un charmant petit village de Chalosse a Saint aubin,avec école, boulangerie, coiffeur et ostéopathe. Avec ses 6 grandes chambres (dont une actuellement utilisé en bureau), ses 2 toilettes, ses 2 salles d'eau/bain, sa cuisine équipée avec cellier attenant, son grand séjour/salon, sa salle de jeux et son sous-sol, cette maison rénovée est idéale pour une grande famille ou pour un projet de chambres d'hôtes ! Sur le terrain d'environ 1 hectare équipé d'un puits, vous pourrez profiter d'une belle piscine hors sol bois avec sa grande terrasse pour des moments de détente ! Idéale pour des chevaux ou maraîchage ! Isolation des combles et du sous sol, chauffe eau thermodynamique neuf, pompe à chaleur neuve, insert bois complète le système de chauffage. Un havre de paix à 30 min de Dax et de Mont de Marsan ! Plus de photos sur demande.

Ville : Saint-Aubin
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40250
Coordonnées : 43.718011, -0.728991
Total : 325 000€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 6 400€
Valeur du bien : 301 400€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2069€/mois
Loyer annuel estimé : 24829€/an
Fourchette totale : 1606€ - 2666€/mois
Fourchette annuelle : 19273€ - 31987€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 528,57 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :412 714 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :-117 714€ (-28.5%)
Marge achat-revente :87 714€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 632,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :94,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 727,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 678,11€
Coût de l'assurance :28 437,50€
Taxe foncière : 2 482,91€/an
Soit par mois : 206,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 069,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 933,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise à jour des joints dans les deux salles de bain
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salles de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en bon état mais un rafraîchissement est recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 400 €(24 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:700€
    Remplacement robinetterie: 2 robinetteries à 200€/unité = 400€, Mise à jour des joints: 2 salles de bain à 100€ = 200€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² à 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Rafraîchissement:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² à 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aubin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 069 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 829 €/an
Calcul : 2 069 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 137 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 350 €
Revenus locatifs : +24 829 €
Charges déductibles : -21 350 €
Résultat foncier Année 1 : 3 479 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 950 €/an
Revenus locatifs : +24 829 €
Charges déductibles : -14 950 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 879 €/an
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 829 €21 360 €11 340 €3 469 €---
225 326 €14 664 €11 044 €10 661 €---
325 832 €14 358 €10 738 €11 474 €---
426 349 €14 040 €10 420 €12 308 €---
526 876 €13 712 €10 091 €13 164 €---
627 413 €13 371 €9 750 €14 042 €---
727 962 €13 018 €9 398 €14 944 €---
828 521 €12 652 €9 032 €15 868 €---
929 091 €12 274 €8 653 €16 818 €---
1029 673 €11 881 €8 261 €17 792 €---
1130 267 €11 475 €7 855 €18 791 €---
1230 872 €11 054 €7 434 €19 818 €---
1331 489 €10 618 €6 998 €20 871 €---
1432 119 €10 166 €6 546 €21 953 €---
1532 761 €9 699 €6 078 €23 063 €---
1633 417 €9 214 €5 594 €24 203 €---
1734 085 €8 712 €5 092 €25 373 €---
1834 767 €8 192 €4 571 €26 575 €---
1935 462 €7 653 €4 033 €27 809 €---
2036 171 €7 095 €3 475 €29 076 €---
2136 895 €6 517 €2 897 €30 378 €---
2237 633 €5 918 €2 298 €31 714 €---
2338 385 €5 298 €1 678 €33 087 €---
2439 153 €4 655 €1 035 €34 498 €---
2539 936 €3 990 €369 €35 946 €---
TOTAL795 283 €261 588 €164 678 €533 695 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 533 695 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 214 €+1 041 €+4 173 €
2+5 214 €+3 198 €+2 016 €
3+5 214 €+3 442 €+1 772 €
4+5 214 €+3 693 €+1 521 €
5+5 214 €+3 949 €+1 265 €
6+5 214 €+4 213 €+1 001 €
7+5 214 €+4 483 €+731 €
8+5 214 €+4 761 €+453 €
9+5 214 €+5 045 €+169 €
10+5 214 €+5 337 €-123 €
11+5 214 €+5 637 €-423 €
12+5 214 €+5 945 €-731 €
13+5 214 €+6 261 €-1 047 €
14+5 214 €+6 586 €-1 372 €
15+5 214 €+6 919 €-1 705 €
16+5 214 €+7 261 €-2 047 €
17+5 214 €+7 612 €-2 398 €
18+5 214 €+7 972 €-2 758 €
19+5 214 €+8 343 €-3 129 €
20+5 214 €+8 723 €-3 509 €
21+5 214 €+9 113 €-3 899 €
22+5 214 €+9 514 €-4 300 €
23+5 214 €+9 926 €-4 712 €
24+5 214 €+10 349 €-5 135 €
25+5 214 €+10 784 €-5 570 €
Total+130 350 €+160 108 €+-29 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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