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Duplex 4 pièces 59 m²

VilleRiom-ès-Montagnes (15)
Surface59m²
Coût Total76 800€
Loyer Annuel5 281€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 016,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 59 m² - Duplex 4 pièces 59 m²

Idéalement situé, proche du centre ville, appartement en duplex rez-de-chaussée et premier étage. Il est composé d'une entrée, cuisine ouverte, salon, salle à manger. A l'étage : une chambre, un bureau, dressing, salle de bain , wc. Cave commune, simple vitrage, piéce de vie et double vitrage au premier étage, chauffage central fioul et cheminée bois. Petite copropriété de 2 lots, pas de syndic. Foncier : 800EUR. Honoraires à la charge du vendeur. Contact Cédric DUMAS Tél: [Coordonnées masquées] Mail: [Coordonnées masquées] Agent commercial indépendant No 908 172 331. CPI No 1501 2018 000 031 880.

Surface : 59 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Riom-ès-Montagnes
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15400
Coordonnées : 45.281048, 2.660528
Total : 76 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 72 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 440€/mois
Loyer annuel estimé : 5281€/an
Fourchette totale : 352€ - 550€/mois
Fourchette annuelle : 4226€ - 6598€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :723,61 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 693 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+17 307€ (+40.5%)
Marge achat-revente :-34 107€ (-79.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :375,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 397,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 721,23€
Coût de l'assurance :6 720,00€
Taxe foncière : 800,00€/an
Soit par mois : 66,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 440,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 464,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation pour 59 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (estimation 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: salon (estimation 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 440 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 281 €/an
Calcul : 440 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 548 €
Revenus locatifs : +5 281 €
Charges déductibles : -15 548 €
Résultat foncier Année 1 : -10 267 €(Déficit de 10 267 €)
Imputable sur revenu global : 10 267 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 548 €/an
Revenus locatifs : +5 281 €
Charges déductibles : -3 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 733 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 281 €15 550 €2 481 €-10 269 €10 269 €--
25 386 €3 483 €2 414 €1 903 €---
35 494 €3 414 €2 345 €2 080 €---
45 604 €3 342 €2 273 €2 262 €---
55 716 €3 268 €2 199 €2 448 €---
65 830 €3 192 €2 123 €2 638 €---
75 947 €3 113 €2 044 €2 834 €---
86 066 €3 031 €1 963 €3 034 €---
96 187 €2 947 €1 878 €3 240 €---
106 311 €2 860 €1 791 €3 451 €---
116 437 €2 770 €1 701 €3 667 €---
126 566 €2 677 €1 608 €3 889 €---
136 697 €2 581 €1 512 €4 116 €---
146 831 €2 482 €1 413 €4 349 €---
156 968 €2 380 €1 311 €4 588 €---
167 107 €2 274 €1 205 €4 834 €---
177 249 €2 164 €1 095 €5 085 €---
187 394 €2 051 €982 €5 343 €---
197 542 €1 934 €866 €5 608 €---
207 693 €1 814 €745 €5 879 €---
217 847 €1 689 €620 €6 158 €---
228 004 €1 560 €491 €6 444 €---
238 164 €1 427 €358 €6 737 €---
248 327 €1 290 €221 €7 038 €---
258 494 €1 148 €79 €7 346 €---
TOTAL169 143 €74 441 €35 721 €94 701 €10 269 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 081 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 109 €-3 081 €+4 190 €
2+1 109 €+571 €+538 €
3+1 109 €+624 €+485 €
4+1 109 €+679 €+430 €
5+1 109 €+734 €+375 €
6+1 109 €+792 €+317 €
7+1 109 €+850 €+259 €
8+1 109 €+910 €+199 €
9+1 109 €+972 €+137 €
10+1 109 €+1 035 €+74 €
11+1 109 €+1 100 €+9 €
12+1 109 €+1 167 €-58 €
13+1 109 €+1 235 €-126 €
14+1 109 €+1 305 €-196 €
15+1 109 €+1 376 €-267 €
16+1 109 €+1 450 €-341 €
17+1 109 €+1 526 €-417 €
18+1 109 €+1 603 €-494 €
19+1 109 €+1 682 €-573 €
20+1 109 €+1 764 €-655 €
21+1 109 €+1 847 €-738 €
22+1 109 €+1 933 €-824 €
23+1 109 €+2 021 €-912 €
24+1 109 €+2 111 €-1 002 €
25+1 109 €+2 204 €-1 095 €
Total+27 725 €+28 410 €+-685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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