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Immeuble avec local commercial en centre-ville

Bien expiré
VilleLangogne (48)
Surface107
Coût Total126 200
Loyer Annuel9 388
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+47
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 794,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 107 m², 4 pièces

Idéal Investisseurs : Au cœur de Langogne, cet immeuble représente une opportunité d'investissement idéale ! Il se compose d’un local commercial au rez-de-chaussée, pouvant convenir à tous types d’activités, d’une pièce d’environ 25 m2 avec coin cuisine au premier étage, et d’un appartement en triplex d’environ 58 m2 réparti sur le deuxième, troisième et quatrième étage. Au total, l’immeuble se compose de quatre niveaux d’environ 25 m2 chacun, d’une cave au sous-sol et d’un grenier, offrant de nombreuses possibilités d’aménagement ainsi qu’un fort potentiel locatif et/ou commercial.

Ville : Langogne
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48300
Coordonnées : 44.727000, 3.856190
Total : 126 200
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 34 400
Valeur du bien : 119 400
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 7.31€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 782€/mois
Loyer annuel estimé : 9388€/an
Fourchette totale : 627€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 7525€ - 11713€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :31,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 657,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 513,57
Coût de l'assurance :9 465,00
Taxe foncière : 938,82€/an
Soit par mois : 78,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 782,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 35 m²
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peu d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant tous les éléments et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 500
    Rénovation chambres (50 m²): Parquet flottant 50 m² × 60€/m² = 3000€, Peinture 50 m² × 30€/m² = 1500€, Électricité 50 m² × 100€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 1000€ (total 6000€)
  • Salon - Rafraîchissement:2 100
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Électricité: 5 prises × 100€ = 500€, Main d'œuvre: 200€ (total 2100€)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€ (total 600€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langogne (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 782 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 388 €/an
Calcul : 782 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 200 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 966
Revenus locatifs : +9 388
Charges déductibles : -39 966
Résultat foncier Année 1 : -30 578(Déficit de 30 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 178
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 566 €/an
Revenus locatifs : +9 388
Charges déductibles : -5 566
Résultat foncier Années 2+ : 3 822 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9177.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 38839 9704 253-30 58221 400 €9 182 €9 182 €
29 5765 4584 1404 118--5 064 €
39 7685 3414 0234 427--637 €
49 9635 2203 9034 743---
510 1625 0953 7785 067---
610 3654 9663 6495 399---
710 5734 8323 5155 740---
810 7844 6943 3776 090---
911 0004 5513 2336 449---
1011 2204 4033 0856 817---
1111 4444 2502 9327 195---
1211 6734 0912 7747 582---
1311 9073 9272 6107 980---
1412 1453 7572 4408 387---
1512 3883 5822 2648 806---
1612 6353 4002 0839 235---
1712 8883 2121 8959 676---
1813 1463 0181 70010 128---
1913 4092 8171 49910 592---
2013 6772 6081 29111 069---
2113 9502 3931 07611 557---
2214 2292 17085312 059---
2314 5141 94062212 574---
2414 8041 70138413 103---
2515 1001 45413713 646---
TOTAL300 708128 84961 514171 85921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 859
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 972-6 420+8 392
2+1 9720+1 972
3+1 9720+1 972
4+1 972+1 232+740
5+1 972+1 520+452
6+1 972+1 620+352
7+1 972+1 722+250
8+1 972+1 827+145
9+1 972+1 935+37
10+1 972+2 045-73
11+1 972+2 158-186
12+1 972+2 275-303
13+1 972+2 394-422
14+1 972+2 516-544
15+1 972+2 642-670
16+1 972+2 771-799
17+1 972+2 903-931
18+1 972+3 038-1 066
19+1 972+3 178-1 206
20+1 972+3 321-1 349
21+1 972+3 467-1 495
22+1 972+3 618-1 646
23+1 972+3 772-1 800
24+1 972+3 931-1 959
25+1 972+4 094-2 122
Total+49 300+51 558+-2 258
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 82 jours
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