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Achat : Maison (43230)

VillePaulhaguet (43)
Surface130m²
Coût Total124 446€
Loyer Annuel9 809€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 950 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 461,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 8 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Toilettes séparées, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Entre Paulhaguet et Brioude Située dans un petit village de la vallée du livradois Venez découvrir cette maison d’habitation de 130 M2 habitable des années 1940 avec terrasse, très lumineuse et composée de: -RDC: Cuisine, salle à manger/séjour, palier, WC et bureau -Etage: Grande pièce, 2 chambres, salle d’eau avec WC. Divers points eau à ce niveau -Sous-sol ou Rez-de-jardin (donnant sur communal): Atelier-Chaufferie-Cave- 2 pièces -Combles dessus Chauffage central fuel Assainissement collectif Habitable en l’état -Double vitrage sur anciennes huisseries - Maison saine et entretenue -Proche rivière Environnement calme - Honoraires agence charge vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: Pour visiter Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 7140 € et 9700 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023. Logement à consommation énergétique excessive: classe G.

Ville : Paulhaguet
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43230
Coordonnées : 45.205730, 3.516660
Total : 124 446€
Prix d'acquisition : 59 950€
Travaux : 59 700€
Valeur du bien : 119 650€
Frais de notaire : 4 796€
Coût estimé : 4 796€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.29€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 8.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9809€/an
Fourchette totale : 620€ - 1077€/mois
Fourchette annuelle : 7444€ - 12925€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :738,85 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 050 €
Prix d'achat :59 950 €
Décote à l'achat :-36 100€ (-37.6%)
Marge achat-revente :-28 396€ (-29.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 446€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,78€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 674,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 057,02€
Coût de l'assurance :14 933,52€
Taxe foncière : 980,88€/an
Soit par mois : 81,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 817,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 756,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 700 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 800€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 3000€ (incluant vérification et remplacement si nécessaire, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Paulhaguet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 809 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 338 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 446 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 616 €
Revenus locatifs : +9 809 €
Charges déductibles : -65 616 €
Résultat foncier Année 1 : -55 808 €(Déficit de 55 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 408 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 916 €/an
Revenus locatifs : +9 809 €
Charges déductibles : -5 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34407.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 968 €(65% de 59 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 417 €/an
Calcul : 38 968 € × 3,636% = 1 417 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 809 €65 620 €4 342 €-55 812 €21 400 €34 412 €34 412 €
210 005 €5 807 €4 229 €4 198 €--30 214 €
310 205 €5 690 €4 112 €4 515 €--25 698 €
410 409 €5 568 €3 990 €4 841 €--20 857 €
510 617 €5 442 €3 864 €5 175 €--15 682 €
610 830 €5 312 €3 734 €5 518 €--10 164 €
711 046 €5 177 €3 598 €5 870 €--4 295 €
811 267 €5 037 €3 458 €6 231 €---
911 493 €4 892 €3 313 €6 601 €---
1011 722 €4 741 €3 163 €6 981 €---
1111 957 €4 586 €3 008 €7 371 €---
1212 196 €4 425 €2 846 €7 771 €---
1312 440 €4 258 €2 680 €8 182 €---
1412 689 €4 085 €2 507 €8 604 €---
1512 943 €3 906 €2 327 €9 037 €---
1613 201 €3 720 €2 142 €9 481 €---
1713 465 €3 528 €1 950 €9 938 €---
1813 735 €3 329 €1 750 €10 406 €---
1914 009 €3 122 €1 544 €10 887 €---
2014 290 €2 909 €1 331 €11 381 €---
2114 575 €2 687 €1 109 €11 888 €---
2214 867 €2 458 €880 €12 409 €---
2315 164 €2 221 €642 €12 944 €---
2415 467 €1 975 €396 €13 493 €---
2515 777 €1 720 €141 €14 057 €---
TOTAL314 179 €162 213 €63 057 €151 966 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 966 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 809 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 060 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 060 €-6 420 €+8 480 €
2+2 060 €0 €+2 060 €
3+2 060 €0 €+2 060 €
4+2 060 €0 €+2 060 €
5+2 060 €0 €+2 060 €
6+2 060 €0 €+2 060 €
7+2 060 €0 €+2 060 €
8+2 060 €+581 €+1 479 €
9+2 060 €+1 980 €+80 €
10+2 060 €+2 094 €-34 €
11+2 060 €+2 211 €-151 €
12+2 060 €+2 331 €-271 €
13+2 060 €+2 455 €-395 €
14+2 060 €+2 581 €-521 €
15+2 060 €+2 711 €-651 €
16+2 060 €+2 844 €-784 €
17+2 060 €+2 981 €-921 €
18+2 060 €+3 122 €-1 062 €
19+2 060 €+3 266 €-1 206 €
20+2 060 €+3 414 €-1 354 €
21+2 060 €+3 566 €-1 506 €
22+2 060 €+3 723 €-1 663 €
23+2 060 €+3 883 €-1 823 €
24+2 060 €+4 048 €-1 988 €
25+2 060 €+4 217 €-2 157 €
Total+51 500 €+45 590 €+5 910 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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