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Toulouse / Papus

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface46.79
Coût Total114 540
Loyer Annuel8 938
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+62
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 500 €
Surface : 46.79 m²
Prix au m² : 1 827,31 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Nombre d'égages : 8, Mandat exclusif

En exclusivité dans notre agence, venez découvrir ce spacieux T2 de 46,79 m² au 5ème étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée et arborée.Il comprend : une entrée avec placard, un séjour lumineux qui donne sur le balcon, une cuisine séparée, une chambre au calme, une salle de bains et des toilettes séparées. Un cellier et une place de parking attitrée complètent le lot. L'université Jean Jaurès et le métro sont à 10 min à pied. Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard compris entre 670€ et 960€, prix moyens des énergies indexés en janvier 2021 (abonnements compris). En copropriété de 297 lots (5 bâtiments de 43 appartements). Le syndicat des copropriétaires n'a aucune procédure en cours. Nos honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site "georisques.gouv.fr" - https://www.damely-immobilier.fr/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.574023, 1.411052
Total : 114 540
Prix d'acquisition : 85 500
Travaux : 22 200
Valeur du bien : 107 700
Frais de notaire : 6 840
Coût estimé : 6 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.79
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8938€/an
Fourchette totale : 608€ - 912€/mois
Fourchette annuelle : 7297€ - 10948€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 427,05 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 772
Prix d'achat :85 500
Décote à l'achat :+18 728 (+28.0%)
Marge achat-revente :-47 768€ (-71.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 608,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 037,63
Coût de l'assurance :10 022,25
Taxe foncière : 893,82€/an
Soit par mois : 74,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - nécessité de mise à jour pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain bien entretenue mais légère mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€ + Électroménager: 3000€ + Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:1 200
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification installations: 500€, Main d'œuvre: 520€
  • Chambres:600
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 938 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 540 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 487
Revenus locatifs : +8 938
Charges déductibles : -27 487
Résultat foncier Année 1 : -18 549(Déficit de 18 549 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 7 849
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 287 €/an
Revenus locatifs : +8 938
Charges déductibles : -5 287
Résultat foncier Années 2+ : 3 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7849.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 575(65% de 85 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 021 €/an
Calcul : 55 575 € × 3,636% = 2 021
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 93827 4913 997-18 55310 700 €7 853 €7 853 €
29 1175 1873 8923 930--3 923 €
39 2995 0793 7844 220---
49 4854 9673 6724 518---
59 6754 8513 5564 824---
69 8684 7313 4365 137---
710 0664 6073 3125 459---
810 2674 4783 1835 789---
910 4724 3443 0506 128---
1010 6824 2062 9116 476---
1110 8964 0632 7686 833---
1211 1133 9152 6207 199---
1311 3363 7612 4667 575---
1411 5623 6022 3077 961---
1511 7943 4372 1428 357---
1612 0303 2661 9718 764---
1712 2703 0891 7949 181---
1812 5162 9061 6119 610---
1912 7662 7161 42110 050---
2013 0212 5191 22510 502---
2113 2822 3161 02110 966---
2213 5472 10581011 443---
2313 8181 88659111 932---
2414 0951 65936512 435---
2514 3761 42513012 952---
TOTAL286 292112 60558 038173 68610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 686
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 877-3 210+5 087
2+1 8770+1 877
3+1 877+89+1 788
4+1 877+1 355+522
5+1 877+1 447+430
6+1 877+1 541+336
7+1 877+1 638+239
8+1 877+1 737+140
9+1 877+1 838+39
10+1 877+1 943-66
11+1 877+2 050-173
12+1 877+2 160-283
13+1 877+2 272-395
14+1 877+2 388-511
15+1 877+2 507-630
16+1 877+2 629-752
17+1 877+2 754-877
18+1 877+2 883-1 006
19+1 877+3 015-1 138
20+1 877+3 151-1 274
21+1 877+3 290-1 413
22+1 877+3 433-1 556
23+1 877+3 580-1 703
24+1 877+3 731-1 854
25+1 877+3 885-2 008
Total+46 925+52 106+-5 181
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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