Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Toulouse / Papus

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface46.79m²
Coût Total114 540€
Loyer Annuel8 938€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 500 €
Surface : 46.79 m²
Prix au m² : 1 827,31 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Nombre d'égages : 8, Mandat exclusif

En exclusivité dans notre agence, venez découvrir ce spacieux T2 de 46,79 m² au 5ème étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée et arborée.Il comprend : une entrée avec placard, un séjour lumineux qui donne sur le balcon, une cuisine séparée, une chambre au calme, une salle de bains et des toilettes séparées. Un cellier et une place de parking attitrée complètent le lot. L'université Jean Jaurès et le métro sont à 10 min à pied. Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard compris entre 670€ et 960€, prix moyens des énergies indexés en janvier 2021 (abonnements compris). En copropriété de 297 lots (5 bâtiments de 43 appartements). Le syndicat des copropriétaires n'a aucune procédure en cours. Nos honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site "georisques.gouv.fr" - https://www.damely-immobilier.fr/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.574023, 1.411052
Total : 114 540€
Prix d'acquisition : 85 500€
Travaux : 22 200€
Valeur du bien : 107 700€
Frais de notaire : 6 840€
Coût estimé : 6 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.79m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8938€/an
Fourchette totale : 608€ - 912€/mois
Fourchette annuelle : 7297€ - 10948€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 427,05 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 772 €
Prix d'achat :85 500 €
Décote à l'achat :+18 728€ (+28.0%)
Marge achat-revente :-47 768€ (-71.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 608,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 037,63€
Coût de l'assurance :10 022,25€
Taxe foncière : 893,82€/an
Soit par mois : 74,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - nécessité de mise à jour pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain bien entretenue mais légère mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€ + Électroménager: 3000€ + Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification installations: 500€, Main d'œuvre: 520€
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 938 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 487 €
Revenus locatifs : +8 938 €
Charges déductibles : -27 487 €
Résultat foncier Année 1 : -18 549 €(Déficit de 18 549 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 849 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 287 €/an
Revenus locatifs : +8 938 €
Charges déductibles : -5 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7849.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 575 €(65% de 85 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 021 €/an
Calcul : 55 575 € × 3,636% = 2 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 938 €27 491 €3 997 €-18 553 €10 700 €7 853 €7 853 €
29 117 €5 187 €3 892 €3 930 €--3 923 €
39 299 €5 079 €3 784 €4 220 €---
49 485 €4 967 €3 672 €4 518 €---
59 675 €4 851 €3 556 €4 824 €---
69 868 €4 731 €3 436 €5 137 €---
710 066 €4 607 €3 312 €5 459 €---
810 267 €4 478 €3 183 €5 789 €---
910 472 €4 344 €3 050 €6 128 €---
1010 682 €4 206 €2 911 €6 476 €---
1110 896 €4 063 €2 768 €6 833 €---
1211 113 €3 915 €2 620 €7 199 €---
1311 336 €3 761 €2 466 €7 575 €---
1411 562 €3 602 €2 307 €7 961 €---
1511 794 €3 437 €2 142 €8 357 €---
1612 030 €3 266 €1 971 €8 764 €---
1712 270 €3 089 €1 794 €9 181 €---
1812 516 €2 906 €1 611 €9 610 €---
1912 766 €2 716 €1 421 €10 050 €---
2013 021 €2 519 €1 225 €10 502 €---
2113 282 €2 316 €1 021 €10 966 €---
2213 547 €2 105 €810 €11 443 €---
2313 818 €1 886 €591 €11 932 €---
2414 095 €1 659 €365 €12 435 €---
2514 376 €1 425 €130 €12 952 €---
TOTAL286 292 €112 605 €58 038 €173 686 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 877 €-3 210 €+5 087 €
2+1 877 €0 €+1 877 €
3+1 877 €+89 €+1 788 €
4+1 877 €+1 355 €+522 €
5+1 877 €+1 447 €+430 €
6+1 877 €+1 541 €+336 €
7+1 877 €+1 638 €+239 €
8+1 877 €+1 737 €+140 €
9+1 877 €+1 838 €+39 €
10+1 877 €+1 943 €-66 €
11+1 877 €+2 050 €-173 €
12+1 877 €+2 160 €-283 €
13+1 877 €+2 272 €-395 €
14+1 877 €+2 388 €-511 €
15+1 877 €+2 507 €-630 €
16+1 877 €+2 629 €-752 €
17+1 877 €+2 754 €-877 €
18+1 877 €+2 883 €-1 006 €
19+1 877 €+3 015 €-1 138 €
20+1 877 €+3 151 €-1 274 €
21+1 877 €+3 290 €-1 413 €
22+1 877 €+3 433 €-1 556 €
23+1 877 €+3 580 €-1 703 €
24+1 877 €+3 731 €-1 854 €
25+1 877 €+3 885 €-2 008 €
Total+46 925 €+52 106 €+-5 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →