Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 217 m²

Bien expiré
VilleMalguénac (56)
Surface217m²
Coût Total288 281€
Loyer Annuel22 300€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 640 €
Surface : 217 m²
Prix au m² : 961,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 217 m²

REFERENCE ANNONCE : 56062-2279 - Une maison à usage d'habitation composée de :

  • rez-de-chaussée : cuisine aménagée ouverte sur salon avec poêle à bois, séjour, une chambre, salle d'eau-wc, dégagement, une chambre avec salle d'eau privative, couloir, deux chambres, wc,
  • étage : palier, deux chambres, salle de bain-douche, greniers Buanderie-chaufferie en appentis, Double garage dans la continuité avec mezzanine, Cour, garage sous tôles, Jardin.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 217 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/09/2025

Consommation énergie primaire : 247.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 540 € et 7 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Malguénac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56300
Coordonnées : 48.052032, -3.038969
Total : 288 281€
Prix d'acquisition : 208 640€
Travaux : 62 950€
Valeur du bien : 271 590€
Frais de notaire : 16 691€
Coût estimé : 16 691€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 217m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1858€/mois
Loyer annuel estimé : 22300€/an
Fourchette totale : 1483€ - 2330€/mois
Fourchette annuelle : 17790€ - 27954€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 281€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 406,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :81,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 488,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 628,03€
Coût de l'assurance :24 503,89€
Taxe foncière : 2 230,05€/an
Soit par mois : 185,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 858,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 673,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 217 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 217 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 217 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 950 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:10 850€
    Isolation toiture/combles: 217 m² × 50€/m² = 10850€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 500€/fenêtre = 13500€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 4 chambres × 2400€/chambre = 9600€ (fourniture et pose incluses)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:900€
    Peinture cuisine: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre général:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1300€ = 1300€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Malguénac). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région, tenant compte d'une fourchette réaliste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 858 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 300 €/an
Calcul : 1 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 281 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 980 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 230 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 436 €
Revenus locatifs : +22 300 €
Charges déductibles : -75 436 €
Résultat foncier Année 1 : -53 136 €(Déficit de 53 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 486 €/an
Revenus locatifs : +22 300 €
Charges déductibles : -12 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 814 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31735.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 640 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 616 €(65% de 208 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 931 €/an
Calcul : 135 616 € × 3,636% = 4 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 300 €75 445 €9 285 €-53 145 €21 400 €31 745 €31 745 €
222 746 €12 244 €9 034 €10 502 €--21 243 €
323 201 €11 985 €8 774 €11 217 €--10 026 €
423 665 €11 717 €8 506 €11 949 €---
524 139 €11 440 €8 229 €12 699 €---
624 622 €11 153 €7 943 €13 468 €---
725 114 €10 858 €7 648 €14 256 €---
825 616 €10 552 €7 342 €15 064 €---
926 129 €10 237 €7 027 €15 892 €---
1026 651 €9 911 €6 701 €16 740 €---
1127 184 €9 574 €6 364 €17 610 €---
1227 728 €9 226 €6 016 €18 501 €---
1328 282 €8 867 €5 657 €19 415 €---
1428 848 €8 496 €5 286 €20 352 €---
1529 425 €8 112 €4 902 €21 313 €---
1630 013 €7 716 €4 506 €22 298 €---
1730 614 €7 307 €4 096 €23 307 €---
1831 226 €6 884 €3 674 €24 342 €---
1931 851 €6 447 €3 237 €25 404 €---
2032 488 €5 995 €2 785 €26 492 €---
2133 137 €5 529 €2 319 €27 608 €---
2233 800 €5 047 €1 837 €28 753 €---
2334 476 €4 550 €1 340 €29 926 €---
2435 166 €4 036 €825 €31 130 €---
2535 869 €3 504 €294 €32 364 €---
TOTAL714 290 €276 833 €133 628 €437 457 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 437 457 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 683 €-6 420 €+11 103 €
2+4 683 €0 €+4 683 €
3+4 683 €0 €+4 683 €
4+4 683 €+577 €+4 106 €
5+4 683 €+3 810 €+873 €
6+4 683 €+4 040 €+643 €
7+4 683 €+4 277 €+406 €
8+4 683 €+4 519 €+164 €
9+4 683 €+4 767 €-84 €
10+4 683 €+5 022 €-339 €
11+4 683 €+5 283 €-600 €
12+4 683 €+5 550 €-867 €
13+4 683 €+5 825 €-1 142 €
14+4 683 €+6 106 €-1 423 €
15+4 683 €+6 394 €-1 711 €
16+4 683 €+6 689 €-2 006 €
17+4 683 €+6 992 €-2 309 €
18+4 683 €+7 303 €-2 620 €
19+4 683 €+7 621 €-2 938 €
20+4 683 €+7 948 €-3 265 €
21+4 683 €+8 282 €-3 599 €
22+4 683 €+8 626 €-3 943 €
23+4 683 €+8 978 €-4 295 €
24+4 683 €+9 339 €-4 656 €
25+4 683 €+9 709 €-5 026 €
Total+117 075 €+131 237 €+-14 162 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →