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Maison à vendre

VilleMilly-la-Forêt (91)
Surface186m²
Coût Total460 080€
Loyer Annuel30 229€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 1 822,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Jardin, Exposition sud-ouest

Votre agence Laforêt Milly-la-Forêt vous propose à 18 minutes sud-ouest de Milly La Forêt et 22 minutes sud-est d'Étampes, dans le charmant village de CHAMPMOTTEUX, une maison ancienne en pierre avec une dépendance qui se compose comme suit :

  • au rez-de-chaussée : entrée par la tour, pièce à vivre ouverte sur la salle à manger, ainsi que la cuisine. Vous disposerez également d'une chaufferie avec coin cellier et d'un futur WC (non installé).
  • à l'étage : dégagement, quatre chambres, salle de bains avec WC et coin douche (non installée), buanderie. Vous disposerez également d'une dépendance d'environ 18 m² pouvant rejoindre la maison principale afin de disposer d'une chambre en rez-de-chaussée. Le tout sur un terrain d'environ 792 m² clos, comprenant également une cave voûtée. Charme de l'ancien, potentiel agrandissement, 17 km de la N20, commerces à 9 min en voiture. Finitions à prévoir. Votre agence Laforêt MILLY-LA-FORÊT vous invite à découvrir toutes ses originalités en prenant rendez-vous avec l'un de nos conseillers immobiliers.
Ville : Milly-la-Forêt
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91490
Coordonnées : 48.402729, 2.456190
Total : 460 080€
Prix d'acquisition : 339 000€
Travaux : 93 960€
Valeur du bien : 432 960€
Frais de notaire : 27 120€
Coût estimé : 27 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 13.54€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 17.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 2519€/mois
Loyer annuel estimé : 30229€/an
Fourchette totale : 1978€ - 3208€/mois
Fourchette annuelle : 23738€ - 38494€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 157,89 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :587 368 €
Prix d'achat :339 000 €
Décote à l'achat :-248 368€ (-42.3%)
Marge achat-revente :127 288€ (21.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :460 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 303,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :134,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 437,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :230 900,68€
Coût de l'assurance :40 257,00€
Taxe foncière : 3 022,88€/an
Soit par mois : 251,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 519,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 689,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 186 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 186 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 186 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 960 €(505 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 160€
    Isolation combles: 186 m² × 60€/m² = 11160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:18 600€
    Mise aux normes électricité: 186 m² × 100€/m² = 18600€ (installation incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:18 600€
    Mise aux normes plomberie: 186 m² × 100€/m² = 18600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Milly-la-Forêt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 229 €/an
Calcul : 2 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 901 €/an
Base de calcul : Emprunt de 460 080 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 610 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 494 €
Revenus locatifs : +30 229 €
Charges déductibles : -114 494 €
Résultat foncier Année 1 : -84 265 €(Déficit de 84 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 534 €/an
Revenus locatifs : +30 229 €
Charges déductibles : -20 534 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 695 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62865.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 350 €(65% de 339 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 013 €/an
Calcul : 220 350 € × 3,636% = 8 013 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 229 €114 509 €15 916 €-84 280 €21 400 €62 880 €62 880 €
230 833 €20 132 €15 499 €10 701 €--52 179 €
331 450 €19 700 €15 067 €11 750 €--40 429 €
432 079 €19 253 €14 620 €12 826 €--27 603 €
532 721 €18 790 €14 157 €13 931 €--13 673 €
633 375 €18 311 €13 677 €15 064 €---
734 043 €17 814 €13 181 €16 229 €---
834 723 €17 300 €12 667 €17 424 €---
935 418 €16 767 €12 134 €18 651 €---
1036 126 €16 216 €11 583 €19 910 €---
1136 849 €15 645 €11 012 €21 204 €---
1237 586 €15 053 €10 420 €22 532 €---
1338 337 €14 441 €9 808 €23 897 €---
1439 104 €13 807 €9 174 €25 298 €---
1539 886 €13 150 €8 517 €26 736 €---
1640 684 €12 470 €7 837 €28 214 €---
1741 498 €11 765 €7 132 €29 732 €---
1842 328 €11 036 €6 403 €31 292 €---
1943 174 €10 281 €5 648 €32 893 €---
2044 038 €9 499 €4 865 €34 539 €---
2144 918 €8 689 €4 055 €36 230 €---
2245 817 €7 850 €3 217 €37 967 €---
2346 733 €6 981 €2 348 €39 752 €---
2447 668 €6 082 €1 448 €41 586 €---
2548 621 €5 150 €517 €43 471 €---
TOTAL968 239 €440 690 €230 901 €527 549 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 527 549 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 348 €-6 420 €+12 768 €
2+6 348 €0 €+6 348 €
3+6 348 €0 €+6 348 €
4+6 348 €0 €+6 348 €
5+6 348 €0 €+6 348 €
6+6 348 €+418 €+5 930 €
7+6 348 €+4 869 €+1 479 €
8+6 348 €+5 227 €+1 121 €
9+6 348 €+5 595 €+753 €
10+6 348 €+5 973 €+375 €
11+6 348 €+6 361 €-13 €
12+6 348 €+6 760 €-412 €
13+6 348 €+7 169 €-821 €
14+6 348 €+7 589 €-1 241 €
15+6 348 €+8 021 €-1 673 €
16+6 348 €+8 464 €-2 116 €
17+6 348 €+8 920 €-2 572 €
18+6 348 €+9 387 €-3 039 €
19+6 348 €+9 868 €-3 520 €
20+6 348 €+10 362 €-4 014 €
21+6 348 €+10 869 €-4 521 €
22+6 348 €+11 390 €-5 042 €
23+6 348 €+11 926 €-5 578 €
24+6 348 €+12 476 €-6 128 €
25+6 348 €+13 041 €-6 693 €
Total+158 700 €+158 265 €+435 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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