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2 pièces à rénover, 1er étage, petite copropriété

VilleCarrières-sous-Poissy (78)
Surface48
Coût Total162 324
Loyer Annuel11 842
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 800 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 2 412,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Au premier étage d'une petite copropriété récente et soignée, au 70 avenue Paul Denis Huet à Carrières-sous-Poissy, ce deux-pièces, à rénover déploie de beaux volumes prêts à être réinterprétés.

Les commerces sont à cinq minutes à pied, la gare de Poissy à une dizaine de minutes en bus (arrêt Château d'Eau).

Passé l'entrée, qui dessert des toilettes indépendantes, le séjour s'impose par son ampleur et la lumière de ses deux doubles fenêtres exposées Sud - Ouest.

La chambre, dotée de rangements intégrés, se prolonge d'une salle de bains avec baignoire.

Entièrement à rafraîchir, l'appartement offre une belle matière de travail pour composer un intérieur à son image, du sol au plafond.

Une place de parking et une cave viennent le compléter.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 102 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1331 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 115 800 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Samuel CUNY, Tél. : 07 69 78 93 16, E-mail : samuel.cuny@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VERSAILLES sous le numéro 512 497 967 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Carrières-sous-Poissy
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78955
Coordonnées : 48.945157, 2.033531
Total : 162 324
Prix d'acquisition : 115 800
Travaux : 37 260
Valeur du bien : 153 060
Frais de notaire : 9 264
Coût estimé : 9 264
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 20.56€/m²/mois
Fourchette : 17.98€ - 23.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11842€/an
Fourchette totale : 863€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 10354€ - 13545€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 707,78 €/m²
Basé sur :138 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 973
Prix d'achat :115 800
Décote à l'achat :-62 173 (-34.9%)
Marge achat-revente :15 649€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 324
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :810,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :48,70€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 859,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 943,63
Coût de l'assurance :14 609,16
Taxe foncière : 1 184,23€/an
Soit par mois : 98,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,92€/mois
Soit par an : 1 331,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 986,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 260(776 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1100€ = 5500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:780
    Parquet flottant: 12 m² × 65€/m² = 780€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carrières-sous-Poissy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 842 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 578 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 324 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 331 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 937
Revenus locatifs : +11 842
Charges déductibles : -45 937
Résultat foncier Année 1 : -34 095(Déficit de 34 095 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 695
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 677 €/an
Revenus locatifs : +11 842
Charges déductibles : -8 677
Résultat foncier Années 2+ : 3 165 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12695.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 270(65% de 115 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 737 €/an
Calcul : 75 270 € × 3,636% = 2 737
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 84245 9435 583-34 10021 400 €12 700 €12 700 €
212 0798 5365 4363 543--9 157 €
312 3218 3845 2853 936--5 221 €
412 5678 2275 1274 340--881 €
512 8188 0644 9654 754---
613 0757 8964 7965 179---
713 3367 7214 6225 615---
813 6037 5414 4416 062---
913 8757 3544 2546 522---
1014 1537 1604 0606 993---
1114 4366 9593 8607 476---
1214 7246 7523 6527 973---
1315 0196 5373 4378 482---
1415 3196 3143 2159 005---
1515 6266 0842 9849 542---
1615 9385 8452 74610 093---
1716 2575 5982 49910 659---
1816 5825 3432 24311 239---
1916 9145 0781 97811 836---
2017 2524 8041 70412 448---
2117 5974 5201 42013 077---
2217 9494 2261 12613 723---
2318 3083 92282214 386---
2418 6743 60750715 067---
2519 0483 28118115 767---
TOTAL379 311195 69380 944183 61821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 618
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 487-6 420+8 907
2+2 4870+2 487
3+2 4870+2 487
4+2 4870+2 487
5+2 487+1 162+1 325
6+2 487+1 554+933
7+2 487+1 685+802
8+2 487+1 819+668
9+2 487+1 956+531
10+2 487+2 098+389
11+2 487+2 243+244
12+2 487+2 392+95
13+2 487+2 545-58
14+2 487+2 701-214
15+2 487+2 863-376
16+2 487+3 028-541
17+2 487+3 198-711
18+2 487+3 372-885
19+2 487+3 551-1 064
20+2 487+3 734-1 247
21+2 487+3 923-1 436
22+2 487+4 117-1 630
23+2 487+4 316-1 829
24+2 487+4 520-2 033
25+2 487+4 730-2 243
Total+62 175+55 085+7 090
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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