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Maison à vendre

VilleChâtillon-sur-Cher (41)
Surface188m²
Coût Total236 400€
Loyer Annuel16 042€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 861,7 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Découvrez cette charmante maison à vendre, située dans le pittoresque village de Châtillon-sur-Cher. Construite en 1900, cette longère de 188 m² offre un mélange parfait d'élégance historique et de confort moderne. En bon état, elle dispose de quatre chambres spacieuses et d'un salon lumineux, idéal pour accueillir votre famille.

Profitez de moments de détente sur le balcon ou dans le jardin privé. La propriété inclut également des options de stationnement extérieur et intérieur pour votre commodité.

Idéalement située à proximité d'une école, cette maison est parfaite pour les familles. Ne manquez pas cette opportunité unique.

Contactez-nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite dès aujourd'hui. Référence agence : 21896.

Ville : Châtillon-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41130
Coordonnées : 47.281168, 1.474462
Total : 236 400€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 61 440€
Valeur du bien : 223 440€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 7.11€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1337€/mois
Loyer annuel estimé : 16042€/an
Fourchette totale : 1118€ - 1598€/mois
Fourchette annuelle : 13419€ - 19177€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 502,52 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :282 474 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-120 474€ (-42.6%)
Marge achat-revente :46 074€ (16.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 154,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 223,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 954,41€
Coût de l'assurance :20 685,00€
Taxe foncière : 1 604,17€/an
Soit par mois : 133,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 336,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 357,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 440 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 040€
    Isolation des combles: 188 m² × 80€/m² = 15040€ (incluant la main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:7 200€
    Remplacement de 6 fenêtres: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Parquet flottant:4 800€
    Pose de parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture chambres:3 200€
    Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 337 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 042 €/an
Calcul : 1 337 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 502 €
Revenus locatifs : +16 042 €
Charges déductibles : -71 502 €
Résultat foncier Année 1 : -55 460 €(Déficit de 55 460 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 060 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 062 €/an
Revenus locatifs : +16 042 €
Charges déductibles : -10 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34059.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 042 €71 509 €7 638 €-55 467 €21 400 €34 067 €34 067 €
216 363 €9 863 €7 431 €6 500 €--27 568 €
316 690 €9 650 €7 218 €7 040 €--20 528 €
417 024 €9 429 €6 998 €7 594 €--12 933 €
517 364 €9 202 €6 770 €8 162 €--4 771 €
617 711 €8 967 €6 535 €8 745 €---
718 066 €8 724 €6 292 €9 342 €---
818 427 €8 473 €6 041 €9 954 €---
918 795 €8 213 €5 782 €10 582 €---
1019 171 €7 945 €5 514 €11 226 €---
1119 555 €7 669 €5 237 €11 886 €---
1219 946 €7 382 €4 951 €12 563 €---
1320 345 €7 087 €4 655 €13 258 €---
1420 752 €6 782 €4 350 €13 970 €---
1521 167 €6 466 €4 035 €14 701 €---
1621 590 €6 140 €3 709 €15 450 €---
1722 022 €5 803 €3 372 €16 219 €---
1822 462 €5 455 €3 024 €17 007 €---
1922 912 €5 096 €2 664 €17 816 €---
2023 370 €4 724 €2 293 €18 645 €---
2123 837 €4 341 €1 909 €19 497 €---
2224 314 €3 944 €1 513 €20 370 €---
2324 800 €3 534 €1 103 €21 266 €---
2425 296 €3 111 €680 €22 185 €---
2525 802 €2 674 €242 €23 128 €---
TOTAL513 822 €232 184 €109 954 €281 638 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 638 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 369 €-6 420 €+9 789 €
2+3 369 €0 €+3 369 €
3+3 369 €0 €+3 369 €
4+3 369 €0 €+3 369 €
5+3 369 €0 €+3 369 €
6+3 369 €+1 192 €+2 177 €
7+3 369 €+2 803 €+566 €
8+3 369 €+2 986 €+383 €
9+3 369 €+3 175 €+194 €
10+3 369 €+3 368 €+1 €
11+3 369 €+3 566 €-197 €
12+3 369 €+3 769 €-400 €
13+3 369 €+3 977 €-608 €
14+3 369 €+4 191 €-822 €
15+3 369 €+4 410 €-1 041 €
16+3 369 €+4 635 €-1 266 €
17+3 369 €+4 866 €-1 497 €
18+3 369 €+5 102 €-1 733 €
19+3 369 €+5 345 €-1 976 €
20+3 369 €+5 594 €-2 225 €
21+3 369 €+5 849 €-2 480 €
22+3 369 €+6 111 €-2 742 €
23+3 369 €+6 380 €-3 011 €
24+3 369 €+6 656 €-3 287 €
25+3 369 €+6 938 €-3 569 €
Total+84 225 €+84 491 €+-266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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