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Appartement T5 en hyper centre ville

Bien expiré
VilleLens (62)
Surface180
Coût Total255 760
Loyer Annuel21 519
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois+273
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Situé au coeur du centre ville, appartement T5 en duplex de 180 m² habitable offrant de très belles prestations et de généreux volumes. Cette habitation se compose au RDC d'un garage de 20 m² avec belle hauteur possibilité de rentrer un utilitaire, partie buanderie et une cave de 40 m² . Le premier étage dispose d'un hall avec de nombreux rangement, une pièce de vie parquetée et baignée de luminosité de 46 m² avec cheminée à l'éthanol, une cuisine entièrement équipée avec espace repas, une chambre et un wc avec lave main. Le second étage comprend un couloir avec rangements, une salle de bain avec douche/baignoire et double vasque, 3 grandes chambres (15/17/25m²). Possibilité de création d'un toit-terrasse. Travaux récents: Chaudière 8 ans / remise aux normes électriques, menuiseries, salle de bain, isolation. Pas de charges de copropriété. Unique sur le secteur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr'. Copropriété de 2 lots - dont 1 lots habitation. (). - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292112.pdf

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.427082, 2.830596
Total : 255 760
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 28 960
Valeur du bien : 238 960
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1793€/mois
Loyer annuel estimé : 21519€/an
Fourchette totale : 1465€ - 2195€/mois
Fourchette annuelle : 17581€ - 26338€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 266,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 341,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 255,73
Coût de l'assurance :22 379,00
Taxe foncière : 2 151,87€/an
Soit par mois : 179,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 793,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 520,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :272,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en fonction de l'état de la chaudière actuelle.
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que la chaudière ait 8 ans, une vérification est recommandée pour assurer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'état des fenêtres et remplacement si nécessaire pour assurer une bonne isolation.
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique possible.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, mais un rafraîchissement peut améliorer l'esthétique.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, mais un rafraîchissement peut améliorer l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 960(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:480
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salle de bain:400
    Peinture salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Chambres - Revêtement sol:5 760
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 880
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 440
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 519 €/an
Calcul : 1 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 760 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 895 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 152 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 592
Revenus locatifs : +21 519
Charges déductibles : -40 592
Résultat foncier Année 1 : -19 074(Déficit de 19 074 €)
Imputable sur revenu global : 19 074
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 632 €/an
Revenus locatifs : +21 519
Charges déductibles : -11 632
Résultat foncier Années 2+ : 9 886 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 51940 6018 594-19 08219 082 €--
221 94911 4128 36510 537---
322 38811 1768 12911 212---
422 83610 9327 88511 904---
523 29310 6797 63212 613---
623 75810 4187 37113 340---
724 23410 1487 10114 086---
824 7189 8686 82114 850---
925 2139 5796 53215 634---
1025 7179 2796 23216 438---
1126 2318 9695 92217 262---
1226 7568 6495 60218 107---
1327 2918 3185 27118 973---
1427 8377 9754 92819 862---
1528 3937 6204 57320 774---
1628 9617 2534 20621 709---
1729 5416 8733 82622 667---
1830 1316 4803 43323 651---
1930 7346 0743 02724 660---
2031 3495 6532 60625 695---
2131 9765 2192 17226 757---
2232 6154 7691 72227 847---
2333 2684 3031 25628 964---
2433 9333 82277430 111---
2534 6123 32327631 288---
TOTAL689 251229 392124 256459 86019 082Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 725
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 860
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 519-5 725+10 244
2+4 519+3 161+1 358
3+4 519+3 364+1 155
4+4 519+3 571+948
5+4 519+3 784+735
6+4 519+4 002+517
7+4 519+4 226+293
8+4 519+4 455+64
9+4 519+4 690-171
10+4 519+4 931-412
11+4 519+5 179-660
12+4 519+5 432-913
13+4 519+5 692-1 173
14+4 519+5 959-1 440
15+4 519+6 232-1 713
16+4 519+6 513-1 994
17+4 519+6 800-2 281
18+4 519+7 095-2 576
19+4 519+7 398-2 879
20+4 519+7 709-3 190
21+4 519+8 027-3 508
22+4 519+8 354-3 835
23+4 519+8 689-4 170
24+4 519+9 033-4 514
25+4 519+9 386-4 867
Total+112 975+137 958+-24 983
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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