F2 à vendre

Bien expiré

VilleCharité-sur-Loire (58)

Surface55m²

Coût Total70 860€

Loyer Annuel5 262€

Rentabilité7.43%

Cashflow/mois+24€

Prix : 42 000 €

Surface : 55 m²

Prix au m² : 763,64 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 2

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Maison de ville ,duplex, centre ville, pied à terre, rafraichi, habitable de suite , avec cave et grenier Toiture récente. Bon rapport locatif

Ville : Charité-sur-Loire

Département : Nièvre

Région : Bourgogne Franche Comté

Code postal : 58400

Coordonnées : 47.176690, 3.017010

Total : 70 860€

Prix d'acquisition : 42 000€

Travaux : 25 500€

Valeur du bien : 67 500€

Frais de notaire : 3 360€

Coût estimé : 3 360€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 55m²

Loyer prédit : 7.97€/m²/mois

Fourchette : 6.17€ - 10.29€/m²/mois

Loyer total estimé : 438€/mois

Loyer annuel estimé : 5262€/an

Fourchette totale : 340€ - 566€/mois

Fourchette annuelle : 4075€ - 6794€/an

Rentabilité brute :7.43%

Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.59%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :70 860€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :350,20€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :20,67€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 370,87€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 199,36€

Coût de l'assurance :6 200,25€

Taxe foncière : 526,16€/an

Soit par mois : 43,85€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 438,47€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 414,71€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :23,76€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.

Quantité: 2 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC

Raison: État 2/5 visible sur photos - installations sanitaires datées nécessitant rénovation

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture.

Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures.

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres

Électricité généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes.

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(464 € / m²)

Détail par catégorie :

Salle de bain:6 500€
Douche complète: 1 × 3000€ = 3000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (2 m²): 2 × 60€/m² = 120€, Carrelage sol (2 m²): 2 × 60€/m² = 120€, Plomberie: 1000€, Électricité: 400€, Main d'œuvre: 960€
Cuisine:9 600€
Cuisine complète: 1 × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 800€, Main d'œuvre: 1000€
Chambres:8 200€
Parquet flottant (20 m²): 20 × 50€/m² = 1000€, Peinture (20 m²): 20 × 30€/m² = 600€, Électricité (2 chambres): 600€/chambre × 2 = 1200€, Menuiseries intérieures: 3000€, Main d'œuvre: 2400€
Électricité générale:1 200€
Tableau électrique: 1 × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 400€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charité-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 438 €/mois

Revenus locatifs annuels : 5 262 €/an

Calcul : 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 365 €/an

Base de calcul : Emprunt de 70 860 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 248 €/an

Calcul : 21 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 639 €

Revenus locatifs : +5 262 €

Charges déductibles : -28 639 €

Résultat foncier Année 1 : -23 377 €(Déficit de 23 377 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 12 677 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 139 €/an

Revenus locatifs : +5 262 €

Charges déductibles : -3 139 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 123 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12677.07 € reporté.

Prix d'achat du bien : 42 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 993 €/an

Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	5 262 €	28 641 €	2 367 €	-23 379 €	10 700 €	12 679 €	12 679 €
2	5 367 €	3 078 €	2 304 €	2 289 €	-	-	10 390 €
3	5 474 €	3 013 €	2 239 €	2 461 €	-	-	7 929 €
4	5 584 €	2 945 €	2 171 €	2 638 €	-	-	5 291 €
5	5 695 €	2 876 €	2 101 €	2 820 €	-	-	2 471 €
6	5 809 €	2 804 €	2 029 €	3 006 €	-	-	-
7	5 925 €	2 729 €	1 955 €	3 197 €	-	-	-
8	6 044 €	2 652 €	1 878 €	3 392 €	-	-	-
9	6 165 €	2 572 €	1 798 €	3 593 €	-	-	-
10	6 288 €	2 489 €	1 715 €	3 799 €	-	-	-
11	6 414 €	2 404 €	1 630 €	4 010 €	-	-	-
12	6 542 €	2 316 €	1 542 €	4 226 €	-	-	-
13	6 673 €	2 224 €	1 450 €	4 449 €	-	-	-
14	6 806 €	2 130 €	1 356 €	4 677 €	-	-	-
15	6 943 €	2 032 €	1 258 €	4 910 €	-	-	-
16	7 081 €	1 931 €	1 157 €	5 150 €	-	-	-
17	7 223 €	1 827 €	1 052 €	5 397 €	-	-	-
18	7 368 €	1 718 €	944 €	5 649 €	-	-	-
19	7 515 €	1 607 €	832 €	5 908 €	-	-	-
20	7 665 €	1 491 €	717 €	6 174 €	-	-	-
21	7 818 €	1 371 €	597 €	6 447 €	-	-	-
22	7 975 €	1 247 €	473 €	6 727 €	-	-	-
23	8 134 €	1 119 €	345 €	7 015 €	-	-	-
24	8 297 €	987 €	213 €	7 310 €	-	-	-
25	8 463 €	850 €	76 €	7 613 €	-	-	-
TOTAL	168 531 €	79 054 €	34 199 €	89 478 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 478 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 262 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 105 €	-3 210 €	+4 315 €
2	+1 105 €	0 €	+1 105 €
3	+1 105 €	0 €	+1 105 €
4	+1 105 €	0 €	+1 105 €
5	+1 105 €	0 €	+1 105 €
6	+1 105 €	+160 €	+945 €
7	+1 105 €	+959 €	+146 €
8	+1 105 €	+1 018 €	+87 €
9	+1 105 €	+1 078 €	+27 €
10	+1 105 €	+1 140 €	-35 €
11	+1 105 €	+1 203 €	-98 €
12	+1 105 €	+1 268 €	-163 €
13	+1 105 €	+1 335 €	-230 €
14	+1 105 €	+1 403 €	-298 €
15	+1 105 €	+1 473 €	-368 €
16	+1 105 €	+1 545 €	-440 €
17	+1 105 €	+1 619 €	-514 €
18	+1 105 €	+1 695 €	-590 €
19	+1 105 €	+1 772 €	-667 €
20	+1 105 €	+1 852 €	-747 €
21	+1 105 €	+1 934 €	-829 €
22	+1 105 €	+2 018 €	-913 €
23	+1 105 €	+2 104 €	-999 €
24	+1 105 €	+2 193 €	-1 088 €
25	+1 105 €	+2 284 €	-1 179 €
Total	+27 625 €	+26 843 €	+782 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

F2 à vendre

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

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💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

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📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

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💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

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