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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Ambroix (30)
Surface420m²
Coût Total402 100€
Loyer Annuel45 703€
Rentabilité11.37%
Cashflow/mois+1 352€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 420 m²
Prix au m² : 678,57 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 14
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'AGENCE REGARD VOUS PROPOSE CETTE MAISON DE 425 M2 SUR UNE BELLE PARCELLE SITUÉE À SAINT AMBROIX (30500) PROCHE D'ALÈS

A rénover venez découvrir cette ancienne biscuiterie de 425 M2 avec son parc de 1 400M2 idéal investisseur cet ensemble comprend au rez-de-chaussée 2 locaux professionnelS ainsi qu'un garage aménageable.

Au premier étage, vous trouverez deux appartements à rénover, un de 115m2 composé de 3 chambres, salon, salle à manger , cuisine un second de 140m2 se compose de 2 chambres, salon, cuisine, salle à manger et salle de bain WC

Possibilité de réunir les deux ou de diviser en lots.

Plusieurs établissements scolaires (maternelle, élémentaire, primaire et collège) se trouvent à proximité. La nationale N106 est accessible à 19 km. Il y a de nombreux restaurants et un bureau de poste dans les environs. Enfin, le marché Place de l'Esplanade anime les environs toutes les semaines le mardi matin.

Pour plus de renseignements nous sommes à votre disposition aussi n'hésitez pas à contactez votre agence REGARD

Ville : Saint-Ambroix
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30500
Coordonnées : 44.261350, 4.178110
Total : 402 100€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 94 300€
Valeur du bien : 379 300€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 420m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 3809€/mois
Loyer annuel estimé : 45703€/an
Fourchette totale : 2889€ - 5021€/mois
Fourchette annuelle : 34666€ - 60255€/an
Rentabilité brute :11.37%
Fourchette de rentabilité :8.62% - 14.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :402 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 961,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :113,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 075,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 387,00€
Coût de l'assurance :34 178,50€
Taxe foncière : 4 570,33€/an
Soit par mois : 380,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 808,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 456,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 352,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 420 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 420 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 53 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'ensemble de la maison
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 300 €(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:21 000€
    Isolation toiture/combles: 420 m² × 50€/m² = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 53 fenêtres × 300€/fenêtre = 15900€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (parquet flottant et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salons: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre: 480€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Ambroix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 703 €/an
Calcul : 3 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 402 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 367 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 176 €
Revenus locatifs : +45 703 €
Charges déductibles : -113 176 €
Résultat foncier Année 1 : -67 473 €(Déficit de 67 473 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 073 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 876 €/an
Revenus locatifs : +45 703 €
Charges déductibles : -18 876 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 827 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46072.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 703 €113 189 €12 951 €-67 485 €21 400 €46 085 €46 085 €
246 617 €18 538 €12 601 €28 079 €--18 006 €
347 550 €18 176 €12 239 €29 373 €---
448 501 €17 802 €11 865 €30 698 €---
549 471 €17 416 €11 479 €32 055 €---
650 460 €17 017 €11 079 €33 443 €---
751 469 €16 605 €10 667 €34 865 €---
852 499 €16 179 €10 241 €36 320 €---
953 549 €15 739 €9 801 €37 810 €---
1054 620 €15 284 €9 346 €39 336 €---
1155 712 €14 814 €8 877 €40 898 €---
1256 826 €14 329 €8 392 €42 497 €---
1357 963 €13 828 €7 890 €44 135 €---
1459 122 €13 310 €7 372 €45 812 €---
1560 305 €12 775 €6 837 €47 530 €---
1661 511 €12 222 €6 285 €49 288 €---
1762 741 €11 651 €5 714 €51 090 €---
1863 996 €11 061 €5 124 €52 934 €---
1965 276 €10 452 €4 514 €54 824 €---
2066 581 €9 822 €3 885 €56 759 €---
2167 913 €9 172 €3 235 €58 741 €---
2269 271 €8 500 €2 563 €60 771 €---
2370 656 €7 806 €1 868 €62 850 €---
2472 070 €7 089 €1 151 €64 981 €---
2573 511 €6 348 €410 €67 163 €---
TOTAL1 463 891 €429 124 €186 387 €1 034 767 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 034 767 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 598 €-6 420 €+16 018 €
2+9 598 €0 €+9 598 €
3+9 598 €+3 410 €+6 188 €
4+9 598 €+9 210 €+388 €
5+9 598 €+9 616 €-18 €
6+9 598 €+10 033 €-435 €
7+9 598 €+10 459 €-861 €
8+9 598 €+10 896 €-1 298 €
9+9 598 €+11 343 €-1 745 €
10+9 598 €+11 801 €-2 203 €
11+9 598 €+12 269 €-2 671 €
12+9 598 €+12 749 €-3 151 €
13+9 598 €+13 241 €-3 643 €
14+9 598 €+13 744 €-4 146 €
15+9 598 €+14 259 €-4 661 €
16+9 598 €+14 787 €-5 189 €
17+9 598 €+15 327 €-5 729 €
18+9 598 €+15 880 €-6 282 €
19+9 598 €+16 447 €-6 849 €
20+9 598 €+17 028 €-7 430 €
21+9 598 €+17 622 €-8 024 €
22+9 598 €+18 231 €-8 633 €
23+9 598 €+18 855 €-9 257 €
24+9 598 €+19 494 €-9 896 €
25+9 598 €+20 149 €-10 551 €
Total+239 950 €+310 430 €+-70 480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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