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Achat appartement

Bien expiré
VilleMarseille 12e (13)
Surface60m²
Coût Total162 700€
Loyer Annuel14 064€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 166,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'IMMO DU SUD vous propose en EXCLUSIVITÉ Dans le quartier prisé de Montolivet, découvrez ce T2 en rez-de-chaussée de 60 m², entièrement rénové avec goût.

Cet espace aux beaux volumes offre une double destination (habitation et commerciale), idéale pour un usage mixte : habitation principale, activité libérale ou investissement locatif (location saisonnière type Airbnb).

Caractéristiques principales : •Superficie : 60 m² •Terrasse de 4 m² •Rénovation récente, aucun travaux à prévoir •Petite copropriété à syndic bénévole (charges faibles) •Environnement calme et recherché

Les atouts : •Quartier très demandé du 12e arrondissement •Double usage rare sur le marché •Rendement potentiel attractif pour investisseurs

Taxe foncière: 932 euros Prix: 130 000 euros (frais d'agence inclus dans le prix, à la charge du vendeur)

Ville : Marseille 12e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13012
Coordonnées : 43.303520, 5.414470
Total : 162 700€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 22 300€
Valeur du bien : 152 300€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 19.53€/m²/mois
Fourchette : 16.33€ - 23.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14064€/an
Fourchette totale : 980€ - 1402€/mois
Fourchette annuelle : 11754€ - 16828€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 839,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 416,97€
Coût de l'assurance :13 829,50€
Taxe foncière : 932,00€/an
Soit par mois : 77,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 172,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 300 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:400€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 064 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 020 €
Revenus locatifs : +14 064 €
Charges déductibles : -29 020 €
Résultat foncier Année 1 : -14 956 €(Déficit de 14 956 €)
Imputable sur revenu global : 14 956 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 720 €/an
Revenus locatifs : +14 064 €
Charges déductibles : -6 720 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 344 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 064 €29 026 €5 240 €-14 961 €14 961 €--
214 345 €6 584 €5 099 €7 762 €---
314 632 €6 437 €4 952 €8 195 €---
414 925 €6 286 €4 801 €8 639 €---
515 223 €6 130 €4 645 €9 094 €---
615 528 €5 968 €4 483 €9 560 €---
715 839 €5 801 €4 316 €10 037 €---
816 155 €5 629 €4 144 €10 526 €---
916 478 €5 451 €3 966 €11 027 €---
1016 808 €5 267 €3 782 €11 541 €---
1117 144 €5 077 €3 592 €12 067 €---
1217 487 €4 881 €3 395 €12 606 €---
1317 837 €4 678 €3 193 €13 159 €---
1418 193 €4 468 €2 983 €13 725 €---
1518 557 €4 252 €2 767 €14 306 €---
1618 929 €4 028 €2 543 €14 900 €---
1719 307 €3 797 €2 312 €15 510 €---
1819 693 €3 558 €2 073 €16 135 €---
1920 087 €3 312 €1 827 €16 775 €---
2020 489 €3 057 €1 572 €17 432 €---
2120 899 €2 794 €1 309 €18 105 €---
2221 317 €2 522 €1 037 €18 794 €---
2321 743 €2 241 €756 €19 502 €---
2422 178 €1 951 €466 €20 227 €---
2522 621 €1 651 €166 €20 970 €---
TOTAL450 479 €134 846 €75 417 €315 633 €14 961 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 488 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 633 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 953 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 953 €-4 488 €+7 441 €
2+2 953 €+2 328 €+625 €
3+2 953 €+2 459 €+494 €
4+2 953 €+2 592 €+361 €
5+2 953 €+2 728 €+225 €
6+2 953 €+2 868 €+85 €
7+2 953 €+3 011 €-58 €
8+2 953 €+3 158 €-205 €
9+2 953 €+3 308 €-355 €
10+2 953 €+3 462 €-509 €
11+2 953 €+3 620 €-667 €
12+2 953 €+3 782 €-829 €
13+2 953 €+3 948 €-995 €
14+2 953 €+4 118 €-1 165 €
15+2 953 €+4 292 €-1 339 €
16+2 953 €+4 470 €-1 517 €
17+2 953 €+4 653 €-1 700 €
18+2 953 €+4 840 €-1 887 €
19+2 953 €+5 033 €-2 080 €
20+2 953 €+5 230 €-2 277 €
21+2 953 €+5 431 €-2 478 €
22+2 953 €+5 638 €-2 685 €
23+2 953 €+5 851 €-2 898 €
24+2 953 €+6 068 €-3 115 €
25+2 953 €+6 291 €-3 338 €
Total+73 825 €+94 690 €+-20 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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