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Maison à vendre

VilleBayons (04)
Surface69m²
Coût Total109 070€
Loyer Annuel7 469€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 500 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 021,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, calme, Pas de balcon

Exclusivité, Bayons, idéal résidence secondaire ! Charmante maison de village offrant un logement de type 3, au calme : Vaste pièce à vivre avec cuisine ouverte, insert bois, cellier. Au dessus : deux chambres, coin nuit, rangements, salle d'eau/wc. Belle cave voutée donnant sur rue. À visiter rapidement ! Avantage fiscal : Pas de frais de notaires sur nos honoraires volontairement déclarés à la charge de l'acquéreur.

Ville : Bayons
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04250
Coordonnées : 44.335080, 6.176191
Total : 109 070€
Prix d'acquisition : 70 500€
Travaux : 32 930€
Valeur du bien : 103 430€
Frais de notaire : 5 640€
Coût estimé : 5 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7469€/an
Fourchette totale : 476€ - 814€/mois
Fourchette annuelle : 5708€ - 9773€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 540,82 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :106 316 €
Prix d'achat :70 500 €
Décote à l'achat :-35 816€ (-33.7%)
Marge achat-revente :-2 754€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 577,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 739,04€
Coût de l'assurance :9 543,63€
Taxe foncière : 746,90€/an
Soit par mois : 62,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 622,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 532 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 69 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des équipements de cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 930 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 830€
    Isolation toiture/combles: 69 m² × 70€/m² = 4830€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture et mise à jour équipements cuisine: 1 cuisine × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bayons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 930€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 469 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 070 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 828 €
Revenus locatifs : +7 469 €
Charges déductibles : -37 828 €
Résultat foncier Année 1 : -30 359 €(Déficit de 30 359 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 959 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 898 €/an
Revenus locatifs : +7 469 €
Charges déductibles : -4 898 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 571 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8959.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 825 €(65% de 70 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 666 €/an
Calcul : 45 825 € × 3,636% = 1 666 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 469 €37 832 €3 773 €-30 363 €21 400 €8 963 €8 963 €
27 618 €4 803 €3 674 €2 815 €--6 147 €
37 771 €4 701 €3 572 €3 070 €--3 077 €
47 926 €4 595 €3 466 €3 332 €---
58 085 €4 485 €3 356 €3 600 €---
68 246 €4 371 €3 242 €3 875 €---
78 411 €4 253 €3 125 €4 158 €---
88 580 €4 131 €3 003 €4 448 €---
98 751 €4 005 €2 877 €4 746 €---
108 926 €3 875 €2 746 €5 052 €---
119 105 €3 739 €2 610 €5 366 €---
129 287 €3 599 €2 470 €5 688 €---
139 472 €3 454 €2 325 €6 019 €---
149 662 €3 303 €2 175 €6 359 €---
159 855 €3 148 €2 019 €6 707 €---
1610 052 €2 986 €1 858 €7 066 €---
1710 253 €2 819 €1 691 €7 434 €---
1810 458 €2 647 €1 518 €7 812 €---
1910 668 €2 468 €1 339 €8 200 €---
2010 881 €2 282 €1 153 €8 599 €---
2111 099 €2 090 €961 €9 008 €---
2211 320 €1 891 €763 €9 429 €---
2311 547 €1 685 €557 €9 862 €---
2411 778 €1 472 €343 €10 306 €---
2512 013 €1 251 €123 €10 762 €---
TOTAL239 234 €115 885 €54 739 €123 348 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 568 €-6 420 €+7 988 €
2+1 568 €0 €+1 568 €
3+1 568 €0 €+1 568 €
4+1 568 €+76 €+1 492 €
5+1 568 €+1 080 €+488 €
6+1 568 €+1 163 €+405 €
7+1 568 €+1 247 €+321 €
8+1 568 €+1 334 €+234 €
9+1 568 €+1 424 €+144 €
10+1 568 €+1 515 €+53 €
11+1 568 €+1 610 €-42 €
12+1 568 €+1 706 €-138 €
13+1 568 €+1 806 €-238 €
14+1 568 €+1 908 €-340 €
15+1 568 €+2 012 €-444 €
16+1 568 €+2 120 €-552 €
17+1 568 €+2 230 €-662 €
18+1 568 €+2 344 €-776 €
19+1 568 €+2 460 €-892 €
20+1 568 €+2 580 €-1 012 €
21+1 568 €+2 703 €-1 135 €
22+1 568 €+2 829 €-1 261 €
23+1 568 €+2 958 €-1 390 €
24+1 568 €+3 092 €-1 524 €
25+1 568 €+3 229 €-1 661 €
Total+39 200 €+37 005 €+2 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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