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Détails du bien

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface64
Coût Total213 820
Loyer Annuel12 487
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-193
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 484,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Direct Propriétaire - Pas de frais d'agence F3 Rénové - 63,90m² - 159 000€ - SARCELLES (95200)

Situé en plein cœur du village, cet appartement trois pièces rénové de 45,76m² avec un DPE classé D dans une résidence calme et entretenue. Il offre une belle pièce de vie lumineuse, une cuisine légèrement meublé, deux chambres tout aussi bien lumineuse que le séjour, une salle d'eau avec WC .

Placé dans un quartier recherché (rue Pierre Brossolette) et bien desservie avec la présence des transports en communs comme les bus au pied de l'immeuble et les lignes de trains : avec la Gare de Sarcelles Saint-Brice (Ligne H) 10min à pied, et Gare de Garges Sarcelles (RER D) 20min de bus. Proches des axes routiers comme la D316, la D301, la D125 et la A1. Au pied des commerces et des écoles.

Prix : 159 000€. Idéal pour un couple, une petite famille avec un enfant, un premier achat ou un investissement locatif.

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Dans le meme immeuble, nous proposons également à la vente plusieurs autres appartements :

  • F1 de 22,08m² avec un DPE classé en C pour 109 000€.
  • F2 de 32m² avec un DPE classé en C pour 125 000€.
  • F2 de 41,05m² avec un DPE classé en C pour 139 000€.
  • F2 de 45,76m² avec un DPE classé en C pour 145 000€ avec une place de parking incluse.
  • F4 de 77,58m² avec un DPE classé en D pour 179 000€ avec une place de parking incluse.
  • F4 de 111,90m² avec un DPE classé en D pour 199 000€ avec une place de parking incluse.

ISHO IMMO.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Total : 213 820
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 42 100
Valeur du bien : 201 100
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12487€/an
Fourchette totale : 760€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 9123€ - 17093€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 067,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :62,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 129,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 278,85
Coût de l'assurance :18 709,25
Taxe foncière : 1 248,74€/an
Soit par mois : 104,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 040,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    1 système: 1 × 3500€ = 3500€ (incluant l'équipement et l'installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€ = 18000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000
    Rénovation salle de bain: 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Chambres - Rénovation lourde:3 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 50€/m² = 1000€, Électricité: 2 chambres × 800€ = 1600€, Menuiseries intérieures: 2 chambres × 2000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€ = 9600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 487 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 820 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 423
Revenus locatifs : +12 487
Charges déductibles : -51 423
Résultat foncier Année 1 : -38 936(Déficit de 38 936 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 28 236
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 323 €/an
Revenus locatifs : +12 487
Charges déductibles : -9 323
Résultat foncier Années 2+ : 3 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 28235.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 48751 4307 333-38 94310 700 €28 243 €28 243 €
212 7379 1377 1403 600--24 643 €
312 9928 9386 9414 054--20 589 €
413 2528 7316 7344 521--16 068 €
513 5178 5176 5205 000--11 068 €
613 7878 2956 2985 492--5 576 €
714 0638 0666 0695 997---
814 3447 8285 8316 516---
914 6317 5835 5867 048---
1014 9247 3285 3317 595---
1115 2227 0655 0688 157---
1215 5266 7924 7958 735---
1315 8376 5104 5129 327---
1416 1546 2174 2209 937---
1516 4775 9153 91710 562---
1616 8065 6013 60411 205---
1717 1425 2773 28011 866---
1817 4854 9412 94412 544---
1917 8354 5932 59613 242---
2018 1924 2342 23613 958---
2118 5563 8611 86414 695---
2218 9273 4751 47815 451---
2319 3053 0761 07916 229---
2419 6912 66366517 029---
2520 0852 23523717 851---
TOTAL399 974198 307106 279201 66810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 668
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 622-3 210+5 832
2+2 6220+2 622
3+2 6220+2 622
4+2 6220+2 622
5+2 6220+2 622
6+2 6220+2 622
7+2 622+126+2 496
8+2 622+1 955+667
9+2 622+2 114+508
10+2 622+2 279+343
11+2 622+2 447+175
12+2 622+2 620+2
13+2 622+2 798-176
14+2 622+2 981-359
15+2 622+3 169-547
16+2 622+3 362-740
17+2 622+3 560-938
18+2 622+3 763-1 141
19+2 622+3 972-1 350
20+2 622+4 187-1 565
21+2 622+4 408-1 786
22+2 622+4 635-2 013
23+2 622+4 869-2 247
24+2 622+5 109-2 487
25+2 622+5 355-2 733
Total+65 550+60 500+5 050
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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