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Détails du bien

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface64m²
Coût Total213 820€
Loyer Annuel12 487€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 484,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Direct Propriétaire - Pas de frais d'agence F3 Rénové - 63,90m² - 159 000€ - SARCELLES (95200)

Situé en plein cœur du village, cet appartement trois pièces rénové de 45,76m² avec un DPE classé D dans une résidence calme et entretenue. Il offre une belle pièce de vie lumineuse, une cuisine légèrement meublé, deux chambres tout aussi bien lumineuse que le séjour, une salle d'eau avec WC .

Placé dans un quartier recherché (rue Pierre Brossolette) et bien desservie avec la présence des transports en communs comme les bus au pied de l'immeuble et les lignes de trains : avec la Gare de Sarcelles Saint-Brice (Ligne H) 10min à pied, et Gare de Garges Sarcelles (RER D) 20min de bus. Proches des axes routiers comme la D316, la D301, la D125 et la A1. Au pied des commerces et des écoles.

Prix : 159 000€. Idéal pour un couple, une petite famille avec un enfant, un premier achat ou un investissement locatif.

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Dans le meme immeuble, nous proposons également à la vente plusieurs autres appartements :

  • F1 de 22,08m² avec un DPE classé en C pour 109 000€.
  • F2 de 32m² avec un DPE classé en C pour 125 000€.
  • F2 de 41,05m² avec un DPE classé en C pour 139 000€.
  • F2 de 45,76m² avec un DPE classé en C pour 145 000€ avec une place de parking incluse.
  • F4 de 77,58m² avec un DPE classé en D pour 179 000€ avec une place de parking incluse.
  • F4 de 111,90m² avec un DPE classé en D pour 199 000€ avec une place de parking incluse.

ISHO IMMO.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Total : 213 820€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 42 100€
Valeur du bien : 201 100€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12487€/an
Fourchette totale : 760€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 9123€ - 17093€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 067,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :62,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 129,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 278,85€
Coût de l'assurance :18 709,25€
Taxe foncière : 1 248,74€/an
Soit par mois : 104,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 040,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    1 système: 1 × 3500€ = 3500€ (incluant l'équipement et l'installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€ = 18000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation salle de bain: 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Chambres - Rénovation lourde:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 50€/m² = 1000€, Électricité: 2 chambres × 800€ = 1600€, Menuiseries intérieures: 2 chambres × 2000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€ = 9600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 487 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 820 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 423 €
Revenus locatifs : +12 487 €
Charges déductibles : -51 423 €
Résultat foncier Année 1 : -38 936 €(Déficit de 38 936 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 28 236 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 323 €/an
Revenus locatifs : +12 487 €
Charges déductibles : -9 323 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 28235.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 487 €51 430 €7 333 €-38 943 €10 700 €28 243 €28 243 €
212 737 €9 137 €7 140 €3 600 €--24 643 €
312 992 €8 938 €6 941 €4 054 €--20 589 €
413 252 €8 731 €6 734 €4 521 €--16 068 €
513 517 €8 517 €6 520 €5 000 €--11 068 €
613 787 €8 295 €6 298 €5 492 €--5 576 €
714 063 €8 066 €6 069 €5 997 €---
814 344 €7 828 €5 831 €6 516 €---
914 631 €7 583 €5 586 €7 048 €---
1014 924 €7 328 €5 331 €7 595 €---
1115 222 €7 065 €5 068 €8 157 €---
1215 526 €6 792 €4 795 €8 735 €---
1315 837 €6 510 €4 512 €9 327 €---
1416 154 €6 217 €4 220 €9 937 €---
1516 477 €5 915 €3 917 €10 562 €---
1616 806 €5 601 €3 604 €11 205 €---
1717 142 €5 277 €3 280 €11 866 €---
1817 485 €4 941 €2 944 €12 544 €---
1917 835 €4 593 €2 596 €13 242 €---
2018 192 €4 234 €2 236 €13 958 €---
2118 556 €3 861 €1 864 €14 695 €---
2218 927 €3 475 €1 478 €15 451 €---
2319 305 €3 076 €1 079 €16 229 €---
2419 691 €2 663 €665 €17 029 €---
2520 085 €2 235 €237 €17 851 €---
TOTAL399 974 €198 307 €106 279 €201 668 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 622 €-3 210 €+5 832 €
2+2 622 €0 €+2 622 €
3+2 622 €0 €+2 622 €
4+2 622 €0 €+2 622 €
5+2 622 €0 €+2 622 €
6+2 622 €0 €+2 622 €
7+2 622 €+126 €+2 496 €
8+2 622 €+1 955 €+667 €
9+2 622 €+2 114 €+508 €
10+2 622 €+2 279 €+343 €
11+2 622 €+2 447 €+175 €
12+2 622 €+2 620 €+2 €
13+2 622 €+2 798 €-176 €
14+2 622 €+2 981 €-359 €
15+2 622 €+3 169 €-547 €
16+2 622 €+3 362 €-740 €
17+2 622 €+3 560 €-938 €
18+2 622 €+3 763 €-1 141 €
19+2 622 €+3 972 €-1 350 €
20+2 622 €+4 187 €-1 565 €
21+2 622 €+4 408 €-1 786 €
22+2 622 €+4 635 €-2 013 €
23+2 622 €+4 869 €-2 247 €
24+2 622 €+5 109 €-2 487 €
25+2 622 €+5 355 €-2 733 €
Total+65 550 €+60 500 €+5 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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