Appartement à vendre

VilleSaverne (67)

Surface51.9m²

Coût Total126 080€

Loyer Annuel8 215€

Rentabilité6.52%

Cashflow/mois-38€

Prix : 81 000 €

Surface : 51.9 m²

Prix au m² : 1 560,69 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 15,02 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Pas de cave

Avis aux investisseurs - Appartement F2 de 52 m² situé au 1er étage sans ascenseur d'une copropriété à proximité du centre ville. Il est composé d'une entrée avec placards, d'un vestiaire, d'une cuisine, d'un salon-séjour, d'une chambre, d'une salle de bain (baignoire, lavabo) et d'un WC séparé. Un grenier dans les combles de l'immeuble. L'APPARTEMENT EST LOUE.

Ville : Saverne

Département : Bas-Rhin

Région : Grand Est

Code postal : 67700

Coordonnées : 48.739037, 7.354792

Total : 126 080€

Prix d'acquisition : 81 000€

Travaux : 38 600€

Valeur du bien : 119 600€

Frais de notaire : 6 480€

Coût estimé : 6 480€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 51.9m²

Loyer prédit : 13.19€/m²/mois

Fourchette : 10.23€ - 17.01€/m²/mois

Loyer total estimé : 685€/mois

Loyer annuel estimé : 8215€/an

Fourchette totale : 531€ - 883€/mois

Fourchette annuelle : 6370€ - 10593€/an

Rentabilité brute :6.52%

Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.40%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :126 080€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,74€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.30%

Assurance emprunteur :36,77€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 654,52€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 243,06€

Coût de l'assurance :11 032,00€

Taxe foncière : 821,47€/an

Soit par mois : 68,46€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 684,56€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 722,97€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-38,41€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 270 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 51.9 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 unité

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 600 €(744 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:7 500€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:5 000€
Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:12 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:720€
Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Peinture:480€
Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Peinture:1 400€
Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saverne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 215 €/an

Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 107 €/an

Base de calcul : Emprunt de 126 080 € à 3.30% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 441 €/an

Calcul : 37 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 600 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 970 €

Revenus locatifs : +8 215 €

Charges déductibles : -43 970 €

Résultat foncier Année 1 : -35 755 €(Déficit de 35 755 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 14 355 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 370 €/an

Revenus locatifs : +8 215 €

Charges déductibles : -5 370 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 845 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14355.00 € reporté.

Prix d'achat du bien : 81 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 915 €/an

Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 215 €	43 974 €	4 111 €	-35 759 €	21 400 €	14 359 €	14 359 €
2	8 379 €	5 263 €	4 000 €	3 116 €	-	-	11 243 €
3	8 547 €	5 149 €	3 886 €	3 398 €	-	-	7 845 €
4	8 718 €	5 031 €	3 768 €	3 687 €	-	-	4 158 €
5	8 892 €	4 909 €	3 646 €	3 983 €	-	-	175 €
6	9 070 €	4 782 €	3 520 €	4 287 €	-	-	-
7	9 251 €	4 652 €	3 389 €	4 599 €	-	-	-
8	9 436 €	4 517 €	3 254 €	4 919 €	-	-	-
9	9 625 €	4 378 €	3 115 €	5 247 €	-	-	-
10	9 817 €	4 234 €	2 971 €	5 584 €	-	-	-
11	10 014 €	4 085 €	2 822 €	5 929 €	-	-	-
12	10 214 €	3 931 €	2 668 €	6 283 €	-	-	-
13	10 418 €	3 772 €	2 509 €	6 646 €	-	-	-
14	10 627 €	3 608 €	2 345 €	7 019 €	-	-	-
15	10 839 €	3 438 €	2 175 €	7 401 €	-	-	-
16	11 056 €	3 263 €	2 000 €	7 793 €	-	-	-
17	11 277 €	3 081 €	1 818 €	8 196 €	-	-	-
18	11 503 €	2 894 €	1 631 €	8 609 €	-	-	-
19	11 733 €	2 700 €	1 437 €	9 033 €	-	-	-
20	11 967 €	2 500 €	1 237 €	9 467 €	-	-	-
21	12 207 €	2 293 €	1 030 €	9 914 €	-	-	-
22	12 451 €	2 079 €	816 €	10 372 €	-	-	-
23	12 700 €	1 858 €	595 €	10 842 €	-	-	-
24	12 954 €	1 630 €	367 €	11 324 €	-	-	-
25	13 213 €	1 394 €	131 €	11 819 €	-	-	-
TOTAL	263 120 €	129 412 €	59 243 €	133 709 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 709 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 215 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 725 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 725 €	-6 420 €	+8 145 €
2	+1 725 €	0 €	+1 725 €
3	+1 725 €	0 €	+1 725 €
4	+1 725 €	0 €	+1 725 €
5	+1 725 €	0 €	+1 725 €
6	+1 725 €	+1 234 €	+491 €
7	+1 725 €	+1 380 €	+345 €
8	+1 725 €	+1 476 €	+249 €
9	+1 725 €	+1 574 €	+151 €
10	+1 725 €	+1 675 €	+50 €
11	+1 725 €	+1 779 €	-54 €
12	+1 725 €	+1 885 €	-160 €
13	+1 725 €	+1 994 €	-269 €
14	+1 725 €	+2 106 €	-381 €
15	+1 725 €	+2 220 €	-495 €
16	+1 725 €	+2 338 €	-613 €
17	+1 725 €	+2 459 €	-734 €
18	+1 725 €	+2 583 €	-858 €
19	+1 725 €	+2 710 €	-985 €
20	+1 725 €	+2 840 €	-1 115 €
21	+1 725 €	+2 974 €	-1 249 €
22	+1 725 €	+3 112 €	-1 387 €
23	+1 725 €	+3 253 €	-1 528 €
24	+1 725 €	+3 397 €	-1 672 €
25	+1 725 €	+3 546 €	-1 821 €
Total	+43 125 €	+40 113 €	+3 012 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (4)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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