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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRuffiac (56)
Surface118m²
Coût Total201 608€
Loyer Annuel10 899€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 230 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 247,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, Cave, 4 chambres, Exposition sud-est

Immobilier.notaires® et l'office notarial OFFICE NOTARIAL DE MALESTROIT, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - RUFFIAC (56140)

RUFFIAC - Dans le bourg, maison en pierre sur sous sol total comprenant : pièce principale avec coin cuisine, salle à manger, quatre chambres, lingerie, salle d'eau avec wc, deux greniers ; Agréable jardin clos de 572 m².

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude OFFICE NOTARIAL DE MALESTROIT, SELARL - Notaires à Malestroit - N° SIRET : 91433355400014

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Ville : Ruffiac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56140
Coordonnées : 47.814951, -2.286241
Total : 201 608€
Prix d'acquisition : 147 230€
Travaux : 42 600€
Valeur du bien : 189 830€
Frais de notaire : 11 778€
Coût estimé : 11 778€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 908€/mois
Loyer annuel estimé : 10899€/an
Fourchette totale : 701€ - 1177€/mois
Fourchette annuelle : 8414€ - 14120€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 984,38 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 157 €
Prix d'achat :147 230 €
Décote à l'achat :-86 927€ (-37.1%)
Marge achat-revente :32 549€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 608€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 068,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 181,15€
Coût de l'assurance :17 640,70€
Taxe foncière : 1 089,94€/an
Soit par mois : 90,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-250,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - rénovation nécessaire pour mise aux normes et modernisation.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise à jour des installations sanitaires nécessaires.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement du sol nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie si nécessaire.
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 800€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: estimation générale: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Ruffiac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 908 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 899 €/an
Calcul : 908 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 608 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 363 €
Revenus locatifs : +10 899 €
Charges déductibles : -51 363 €
Résultat foncier Année 1 : -40 464 €(Déficit de 40 464 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 29 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 763 €/an
Revenus locatifs : +10 899 €
Charges déductibles : -8 763 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 29764.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 230 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 700 €(65% de 147 230 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 480 €/an
Calcul : 95 700 € × 3,636% = 3 480 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 899 €51 370 €6 974 €-40 471 €10 700 €29 771 €29 771 €
211 117 €8 587 €6 792 €2 530 €--27 240 €
311 340 €8 398 €6 602 €2 942 €--24 299 €
411 566 €8 202 €6 407 €3 364 €--20 934 €
511 798 €7 999 €6 204 €3 799 €--17 136 €
612 034 €7 789 €5 993 €4 245 €--12 891 €
712 274 €7 571 €5 776 €4 703 €--8 188 €
812 520 €7 346 €5 551 €5 174 €--3 014 €
912 770 €7 113 €5 317 €5 658 €---
1013 026 €6 871 €5 076 €6 155 €---
1113 286 €6 621 €4 825 €6 665 €---
1213 552 €6 362 €4 566 €7 190 €---
1313 823 €6 093 €4 298 €7 730 €---
1414 099 €5 815 €4 020 €8 284 €---
1514 381 €5 528 €3 732 €8 854 €---
1614 669 €5 230 €3 434 €9 440 €---
1714 962 €4 921 €3 125 €10 042 €---
1815 262 €4 601 €2 806 €10 660 €---
1915 567 €4 270 €2 475 €11 297 €---
2015 878 €3 928 €2 132 €11 951 €---
2116 196 €3 573 €1 777 €12 623 €---
2216 520 €3 205 €1 410 €13 315 €---
2316 850 €2 824 €1 029 €14 026 €---
2417 187 €2 430 €635 €14 757 €---
2517 531 €2 022 €227 €15 509 €---
TOTAL349 110 €188 670 €101 181 €160 439 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 439 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 899 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 289 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 289 €-3 210 €+5 499 €
2+2 289 €0 €+2 289 €
3+2 289 €0 €+2 289 €
4+2 289 €0 €+2 289 €
5+2 289 €0 €+2 289 €
6+2 289 €0 €+2 289 €
7+2 289 €0 €+2 289 €
8+2 289 €0 €+2 289 €
9+2 289 €+793 €+1 496 €
10+2 289 €+1 846 €+443 €
11+2 289 €+2 000 €+289 €
12+2 289 €+2 157 €+132 €
13+2 289 €+2 319 €-30 €
14+2 289 €+2 485 €-196 €
15+2 289 €+2 656 €-367 €
16+2 289 €+2 832 €-543 €
17+2 289 €+3 012 €-723 €
18+2 289 €+3 198 €-909 €
19+2 289 €+3 389 €-1 100 €
20+2 289 €+3 585 €-1 296 €
21+2 289 €+3 787 €-1 498 €
22+2 289 €+3 994 €-1 705 €
23+2 289 €+4 208 €-1 919 €
24+2 289 €+4 427 €-2 138 €
25+2 289 €+4 653 €-2 364 €
Total+57 225 €+48 132 €+9 093 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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