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Immeuble - 15 + pièce(s) - 305 m²

VilleNîmes (30)
Surface305m²
Coût Total542 000€
Loyer Annuel54 764€
Rentabilité10.10%
Cashflow/mois+1 238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 440 000 €
Surface : 305 m²
Prix au m² : 1 442,62 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier composé de 2 bâtiments totalisant 7 appartements en très bon état. Bâtiment côté rue Rdc 1 studio loué 380 euros HC et 1 studio avec terrasse loué 410 euros HC 1er étage 1 P1 loué 420 euros et 1 P2 loué 460 euros Bâtiment fond de cour Rdc 1 P3 avec cour loué 610 euros HC 1er étage 1 P3 terrasse loué 600 euros HC 2ème étage 1 P3 + bureau en duplex avec terrasse loué 780 euros HC Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Chauffage : Individuel Cuisine : AmenageeEquipee

Précision localisation : HOCHE-SERNAM

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Total : 542 000€
Prix d'acquisition : 440 000€
Travaux : 66 800€
Valeur du bien : 506 800€
Frais de notaire : 35 200€
Coût estimé : 35 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 305m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 4564€/mois
Loyer annuel estimé : 54764€/an
Fourchette totale : 3579€ - 5820€/mois
Fourchette annuelle : 42944€ - 69837€/an
Rentabilité brute :10.10%
Fourchette de rentabilité :7.92% - 12.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 138,89 €/m²
Basé sur :975 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :652 361 €
Prix d'achat :440 000 €
Décote à l'achat :-212 361€ (-32.6%)
Marge achat-revente :110 361€ (16.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :542 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 652,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :216,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 869,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :253 816,19€
Coût de l'assurance :65 040,00€
Taxe foncière : 5 476,37€/an
Soit par mois : 456,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 563,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 325,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 237,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage individuel existant
Quantité: 1 système pour 305 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 305 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 800 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 750€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600€
    Parquet flottant: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:8 000€
    Mise aux normes électricité: 80 m² × 100€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 764 €/an
Calcul : 4 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 542 000 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 602 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 476 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 479 €
Revenus locatifs : +54 764 €
Charges déductibles : -92 479 €
Résultat foncier Année 1 : -37 716 €(Déficit de 37 716 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 679 €/an
Revenus locatifs : +54 764 €
Charges déductibles : -25 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16315.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 440 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 286 000 €(65% de 440 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 400 €/an
Calcul : 286 000 € × 3,636% = 10 400 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 764 €92 497 €17 619 €-37 733 €21 400 €16 333 €16 333 €
255 859 €25 222 €17 144 €30 637 €---
356 976 €24 731 €16 653 €32 245 €---
458 116 €24 224 €16 146 €33 891 €---
559 278 €23 700 €15 622 €35 578 €---
660 464 €23 159 €15 081 €37 305 €---
761 673 €22 599 €14 521 €39 073 €---
862 906 €22 021 €13 943 €40 885 €---
964 164 €21 424 €13 346 €42 741 €---
1065 448 €20 806 €12 728 €44 641 €---
1166 757 €20 168 €12 090 €46 588 €---
1268 092 €19 509 €11 431 €48 583 €---
1369 454 €18 827 €10 749 €50 626 €---
1470 843 €18 123 €10 045 €52 720 €---
1572 260 €17 395 €9 317 €54 864 €---
1673 705 €16 643 €8 565 €57 061 €---
1775 179 €15 866 €7 788 €59 313 €---
1876 682 €15 063 €6 985 €61 619 €---
1978 216 €14 233 €6 155 €63 983 €---
2079 780 €13 376 €5 298 €66 405 €---
2181 376 €12 489 €4 411 €68 887 €---
2283 003 €11 573 €3 495 €71 430 €---
2384 664 €10 627 €2 549 €74 037 €---
2486 357 €9 649 €1 571 €76 708 €---
2588 084 €8 638 €560 €79 446 €---
TOTAL1 754 098 €522 565 €253 816 €1 231 532 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 231 532 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 764 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 500 €-6 420 €+17 920 €
2+11 500 €+4 291 €+7 209 €
3+11 500 €+9 673 €+1 827 €
4+11 500 €+10 167 €+1 333 €
5+11 500 €+10 673 €+827 €
6+11 500 €+11 191 €+309 €
7+11 500 €+11 722 €-222 €
8+11 500 €+12 266 €-766 €
9+11 500 €+12 822 €-1 322 €
10+11 500 €+13 392 €-1 892 €
11+11 500 €+13 977 €-2 477 €
12+11 500 €+14 575 €-3 075 €
13+11 500 €+15 188 €-3 688 €
14+11 500 €+15 816 €-4 316 €
15+11 500 €+16 459 €-4 959 €
16+11 500 €+17 118 €-5 618 €
17+11 500 €+17 794 €-6 294 €
18+11 500 €+18 486 €-6 986 €
19+11 500 €+19 195 €-7 695 €
20+11 500 €+19 921 €-8 421 €
21+11 500 €+20 666 €-9 166 €
22+11 500 €+21 429 €-9 929 €
23+11 500 €+22 211 €-10 711 €
24+11 500 €+23 012 €-11 512 €
25+11 500 €+23 834 €-12 334 €
Total+287 500 €+369 460 €+-81 960 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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