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Ganges Centre Ville

VilleGanges (34)
Surface150m²
Coût Total214 110€
Loyer Annuel15 242€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 780 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 8 pièces, 5 chambres

Maison de village à rénover complétement, avec fort potentiel, offrant la possibilité de faire 3 appartements, une belle cave voutée et un petit jardin privatif comprenant : Au rez de chaussée, un appartement avec une cuisine/séjour, un, cellier, une sde et wc, 2 grandes chambres dont une avec balcon et accès au jardin. Au 1er étage, un séjour, une chambre, une buanderie et wc avec une jolie vue dégagée. Au 2ème et dernier niveau, une cuisine/séjour, 2 spacieuses et lumineuses chambres, une salle d'eau et wc. Annonce rédigée et publiée par un agent mandataire Cédric ATHANASSARAS, EI, RSAC de Montpellier Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Ganges
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34190
Coordonnées : 43.935993, 3.711176
Total : 214 110€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 87 750€
Valeur du bien : 204 750€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1270€/mois
Loyer annuel estimé : 15242€/an
Fourchette totale : 979€ - 1648€/mois
Fourchette annuelle : 11746€ - 19777€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 198,24 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :329 736 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-212 736€ (-64.5%)
Marge achat-revente :115 626€ (35.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 047,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :85,64€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 133,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 266,76€
Coût de l'assurance :25 693,20€
Taxe foncière : 1 524,16€/an
Soit par mois : 127,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 270,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du revêtement de sol.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire.
Quantité: 150 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon état des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 750 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Isolation:9 000€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 60€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:12 000€
    Vérification plomberie: 150 m² × 80€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ganges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 270 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 242 €/an
Calcul : 1 270 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 110 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 028 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 524 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 255 €
Revenus locatifs : +15 242 €
Charges déductibles : -97 255 €
Résultat foncier Année 1 : -82 014 €(Déficit de 82 014 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 614 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 505 €/an
Revenus locatifs : +15 242 €
Charges déductibles : -9 505 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60613.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 242 €97 262 €6 960 €-82 020 €21 400 €60 620 €60 620 €
215 546 €9 324 €6 773 €6 222 €--54 398 €
315 857 €9 131 €6 579 €6 727 €--47 671 €
416 175 €8 930 €6 378 €7 244 €--40 427 €
516 498 €8 723 €6 171 €7 775 €--32 653 €
616 828 €8 509 €5 958 €8 319 €--24 334 €
717 165 €8 288 €5 737 €8 876 €--15 458 €
817 508 €8 060 €5 508 €9 448 €--6 010 €
917 858 €7 824 €5 272 €10 034 €---
1018 215 €7 580 €5 028 €10 635 €---
1118 579 €7 328 €4 776 €11 251 €---
1218 951 €7 067 €4 516 €11 884 €---
1319 330 €6 798 €4 246 €12 532 €---
1419 717 €6 520 €3 968 €13 197 €---
1520 111 €6 233 €3 681 €13 878 €---
1620 513 €5 936 €3 384 €14 578 €---
1720 923 €5 629 €3 077 €15 295 €---
1821 342 €5 311 €2 759 €16 031 €---
1921 769 €4 983 €2 432 €16 785 €---
2022 204 €4 645 €2 093 €17 560 €---
2122 648 €4 295 €1 743 €18 354 €---
2223 101 €3 933 €1 381 €19 168 €---
2323 563 €3 559 €1 007 €20 004 €---
2424 034 €3 172 €621 €20 862 €---
2524 515 €2 773 €221 €21 742 €---
TOTAL488 194 €251 814 €100 267 €236 380 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 201 €-6 420 €+9 621 €
2+3 201 €0 €+3 201 €
3+3 201 €0 €+3 201 €
4+3 201 €0 €+3 201 €
5+3 201 €0 €+3 201 €
6+3 201 €0 €+3 201 €
7+3 201 €0 €+3 201 €
8+3 201 €0 €+3 201 €
9+3 201 €+1 207 €+1 994 €
10+3 201 €+3 191 €+10 €
11+3 201 €+3 375 €-174 €
12+3 201 €+3 565 €-364 €
13+3 201 €+3 760 €-559 €
14+3 201 €+3 959 €-758 €
15+3 201 €+4 164 €-963 €
16+3 201 €+4 373 €-1 172 €
17+3 201 €+4 588 €-1 387 €
18+3 201 €+4 809 €-1 608 €
19+3 201 €+5 036 €-1 835 €
20+3 201 €+5 268 €-2 067 €
21+3 201 €+5 506 €-2 305 €
22+3 201 €+5 751 €-2 550 €
23+3 201 €+6 001 €-2 800 €
24+3 201 €+6 259 €-3 058 €
25+3 201 €+6 523 €-3 322 €
Total+80 025 €+70 914 €+9 111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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