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Appartement à vendre

VilleChartres (28)
Surface96m²
Coût Total226 400€
Loyer Annuel13 338€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 562,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 2 chambres, Digicode, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Cet appartement comprend 2 chambres, une salle d'eau, un WC, ainsi qu'une piece de vie spatieuse. Une cave offre un espace supplémentaire. Commerce et transport à proximité. A 7 min à pied du centre ville

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Enzo GOMES Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 150 000 euros Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Enzo GOMES agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au sous le numéro auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000 euros - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000 euros pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 36728) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 150 000 euros Honoraires à la charge du vendeur Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1 euros par an. DPE : E GES : B Prix de vente 150 000 euros Honoraires à la charge du vendeur Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1 euros par an. DPE : E GES : B

Ville : Chartres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28000
Coordonnées : 48.442953, 1.508373
Total : 226 400€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 64 400€
Valeur du bien : 214 400€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 11.58€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13338€/an
Fourchette totale : 940€ - 1315€/mois
Fourchette annuelle : 11277€ - 15776€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 6.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 017,65 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 694 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-43 694€ (-22.6%)
Marge achat-revente :-32 706€ (-16.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 135,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :66,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 201,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 352,49€
Coût de l'assurance :19 810,00€
Taxe foncière : 1 333,83€/an
Soit par mois : 111,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 313,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond, réparation des murs abîmés
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 400 €(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chartres (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 338 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 396 €
Revenus locatifs : +13 338 €
Charges déductibles : -74 396 €
Résultat foncier Année 1 : -61 058 €(Déficit de 61 058 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 658 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 996 €/an
Revenus locatifs : +13 338 €
Charges déductibles : -9 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39657.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 338 €74 403 €7 877 €-61 065 €21 400 €39 665 €39 665 €
213 605 €9 797 €7 671 €3 808 €--35 857 €
313 877 €9 584 €7 458 €4 293 €--31 564 €
414 155 €9 364 €7 237 €4 791 €--26 773 €
514 438 €9 135 €7 009 €5 303 €--21 470 €
614 727 €8 898 €6 772 €5 829 €--15 641 €
715 021 €8 653 €6 526 €6 369 €--9 273 €
815 322 €8 398 €6 272 €6 923 €--2 350 €
915 628 €8 135 €6 009 €7 493 €---
1015 941 €7 863 €5 736 €8 078 €---
1116 259 €7 580 €5 454 €8 679 €---
1216 585 €7 288 €5 162 €9 297 €---
1316 916 €6 985 €4 859 €9 931 €---
1417 255 €6 671 €4 545 €10 584 €---
1517 600 €6 346 €4 220 €11 254 €---
1617 952 €6 009 €3 883 €11 942 €---
1718 311 €5 661 €3 534 €12 650 €---
1818 677 €5 300 €3 173 €13 377 €---
1919 050 €4 925 €2 799 €14 125 €---
2019 431 €4 538 €2 412 €14 893 €---
2119 820 €4 137 €2 010 €15 683 €---
2220 216 €3 721 €1 595 €16 495 €---
2320 621 €3 290 €1 164 €17 330 €---
2421 033 €2 844 €718 €18 189 €---
2521 454 €2 383 €256 €19 071 €---
TOTAL427 231 €231 908 €114 352 €195 323 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 801 €-6 420 €+9 221 €
2+2 801 €0 €+2 801 €
3+2 801 €0 €+2 801 €
4+2 801 €0 €+2 801 €
5+2 801 €0 €+2 801 €
6+2 801 €0 €+2 801 €
7+2 801 €0 €+2 801 €
8+2 801 €0 €+2 801 €
9+2 801 €+1 543 €+1 258 €
10+2 801 €+2 423 €+378 €
11+2 801 €+2 604 €+197 €
12+2 801 €+2 789 €+12 €
13+2 801 €+2 979 €-178 €
14+2 801 €+3 175 €-374 €
15+2 801 €+3 376 €-575 €
16+2 801 €+3 583 €-782 €
17+2 801 €+3 795 €-994 €
18+2 801 €+4 013 €-1 212 €
19+2 801 €+4 237 €-1 436 €
20+2 801 €+4 468 €-1 667 €
21+2 801 €+4 705 €-1 904 €
22+2 801 €+4 949 €-2 148 €
23+2 801 €+5 199 €-2 398 €
24+2 801 €+5 457 €-2 656 €
25+2 801 €+5 721 €-2 920 €
Total+70 025 €+58 597 €+11 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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