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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâteaubriant (44)
Surface37m²
Coût Total50 076€
Loyer Annuel3 951€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 27 200 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 735,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Châteaubriant
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Total : 50 076€
Prix d'acquisition : 27 200€
Travaux : 20 700€
Valeur du bien : 47 900€
Frais de notaire : 2 176€
Coût estimé : 2 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 329€/mois
Loyer annuel estimé : 3951€/an
Fourchette totale : 261€ - 416€/mois
Fourchette annuelle : 3127€ - 4992€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :50 076€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :246,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :14,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 261,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :23 848,74€
Coût de l'assurance :4 381,65€
Taxe foncière : 395,08€/an
Soit par mois : 32,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 329,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 293,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 0 chambres (état 3/5 assumé)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 700€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:0€
    Aucune rénovation nécessaire pour les chambres: 0€
  • Salon:2 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Châteaubriant (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 329 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 951 €/an
Calcul : 329 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 50 076 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 175 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 395 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 921 €
Revenus locatifs : +3 951 €
Charges déductibles : -22 921 €
Résultat foncier Année 1 : -18 971 €(Déficit de 18 971 €)
Imputable sur revenu global : 18 971 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 221 €/an
Revenus locatifs : +3 951 €
Charges déductibles : -2 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 729 €/an
Prix d'achat du bien : 27 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 680 €(65% de 27 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 643 €/an
Calcul : 17 680 € × 3,636% = 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 951 €22 923 €1 653 €-18 972 €18 972 €--
24 030 €2 179 €1 608 €1 851 €---
34 110 €2 133 €1 563 €1 977 €---
44 193 €2 086 €1 515 €2 107 €---
54 276 €2 037 €1 467 €2 240 €---
64 362 €1 986 €1 416 €2 376 €---
74 449 €1 934 €1 364 €2 515 €---
84 538 €1 880 €1 310 €2 658 €---
94 629 €1 824 €1 254 €2 805 €---
104 722 €1 766 €1 196 €2 955 €---
114 816 €1 707 €1 136 €3 109 €---
124 912 €1 645 €1 075 €3 267 €---
135 011 €1 581 €1 011 €3 429 €---
145 111 €1 515 €945 €3 596 €---
155 213 €1 447 €876 €3 766 €---
165 317 €1 376 €806 €3 941 €---
175 424 €1 303 €733 €4 120 €---
185 532 €1 228 €658 €4 304 €---
195 643 €1 150 €580 €4 493 €---
205 756 €1 069 €499 €4 686 €---
215 871 €986 €416 €4 885 €---
225 988 €900 €329 €5 088 €---
236 108 €811 €240 €5 297 €---
246 230 €718 €148 €5 512 €---
256 355 €623 €53 €5 731 €---
TOTAL126 544 €58 807 €23 849 €67 737 €18 972 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 692 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 951 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+830 €-5 692 €+6 522 €
2+830 €+555 €+275 €
3+830 €+593 €+237 €
4+830 €+632 €+198 €
5+830 €+672 €+158 €
6+830 €+713 €+117 €
7+830 €+755 €+75 €
8+830 €+797 €+33 €
9+830 €+841 €-11 €
10+830 €+887 €-57 €
11+830 €+933 €-103 €
12+830 €+980 €-150 €
13+830 €+1 029 €-199 €
14+830 €+1 079 €-249 €
15+830 €+1 130 €-300 €
16+830 €+1 182 €-352 €
17+830 €+1 236 €-406 €
18+830 €+1 291 €-461 €
19+830 €+1 348 €-518 €
20+830 €+1 406 €-576 €
21+830 €+1 465 €-635 €
22+830 €+1 527 €-697 €
23+830 €+1 589 €-759 €
24+830 €+1 653 €-823 €
25+830 €+1 719 €-889 €
Total+20 750 €+20 321 €+429 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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