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Maison à vendre

VilleVergoignan (32)
Surface127.4m²
Coût Total174 960€
Loyer Annuel10 791€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 127.4 m²
Prix au m² : 855,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette charmante maison de 127 m² pleine de potentiel, idéale pour une famille, pour un projet de résidence secondaire, ou pour bricoleur. Elle située dans un petit village gascon à seulement 5 minutes des commodités (commerces, écoles, services).

CARACTERISTIQUES DE LA MAISON :

  • Superficie : 127 m²
  • Terrain : 752 m²

PIECES PRINCIPALES : Au rez-de-chaussée

  • un salon
  • une salle à manger
  • un coin cuisine
  • une salle de d'eau
  • un wc séparé
  • une grande terrasse de 105 m² plein sud
  • un débarras de 24 m² aménageable

A l'étage

  • 3 chambres (de 12 m² à 13 m²)
  • 1 bureau

Au sous-sol :

  • Une chaufferie de 38 m²
  • Un garage de 31 m²

Extérieur :

  • Garage fermé de 52 m²
  • Terrain clôturé avec portail

La maison, habitable tout de suite, nécessite des travaux de rafraîchissement

Atouts majeurs :

  • Potentiel
  • 5 chambres dont 2 au rez-de-chaussée, offrant flexibilité et confort pour tous les âges.
  • Terrain entièrement clôturé, sécurisé pour les enfants ou les animaux.
  • Dépendances idéales pour le rangement ou les passionnés de bricolage ( 2 garages).
  • Grande chaufferie en sous-sol, pratique pour l'entretien de la maison et stockage.
  • Environnement : Située dans un petit village dynamique à quelques minutes d'Aire-sur-Adour, proche de tout service, commodités et axes routiers dont autoroute.

Contactez-nous pour imaginer ensemble votre projet dans ce lieu plein de potentiel !

Mandat géré par Nicolas Lannelongue Agent commercial RSAC d'Auch n° 520891250

Votre agence Rue Principale Immobilier, locale et indépendante, vous accompagne avec sérieux et convivialité dans tous vos projets au carrefour du Gers, des Landes et des Pyrénées.

Honoraires inclus de 6.86% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 102 000 euros. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4460.00 euros et 6080.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Rue Principale Immobilier : Nicolas LANNELONGUE Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Vergoignan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32720
Coordonnées : 43.716673, -0.200736
Total : 174 960€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 57 240€
Valeur du bien : 166 240€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127.4m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10791€/an
Fourchette totale : 739€ - 1094€/mois
Fourchette annuelle : 8866€ - 13133€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 321,21 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :168 322 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-59 322€ (-35.2%)
Marge achat-revente :-6 638€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 917,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 000,72€
Coût de l'assurance :15 309,00€
Taxe foncière : 1 079,06€/an
Soit par mois : 89,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 007,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 240 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 600€
    Isolation toiture/combles: 127.4 m² × 80€/m² = 10192€, Main d'œuvre: 408€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Rénovation cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Revêtement sol chambres:3 360€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 960€
  • Peinture chambres:2 880€
    Peinture murs et plafonds chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 960€
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Peinture salle à manger:1 600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 791 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 960 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 804 €
Revenus locatifs : +10 791 €
Charges déductibles : -64 804 €
Résultat foncier Année 1 : -54 014 €(Déficit de 54 014 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 614 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 564 €/an
Revenus locatifs : +10 791 €
Charges déductibles : -7 564 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 226 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32613.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 791 €64 810 €5 879 €-54 019 €21 400 €32 619 €32 619 €
211 006 €7 414 €5 723 €3 592 €--29 027 €
311 227 €7 252 €5 561 €3 974 €--25 053 €
411 451 €7 085 €5 394 €4 366 €--20 687 €
511 680 €6 913 €5 221 €4 767 €--15 920 €
611 914 €6 734 €5 042 €5 180 €--10 740 €
712 152 €6 549 €4 857 €5 603 €--5 137 €
812 395 €6 357 €4 666 €6 038 €---
912 643 €6 160 €4 468 €6 483 €---
1012 896 €5 955 €4 263 €6 941 €---
1113 154 €5 743 €4 051 €7 411 €---
1213 417 €5 524 €3 832 €7 893 €---
1313 685 €5 297 €3 605 €8 388 €---
1413 959 €5 062 €3 371 €8 897 €---
1514 238 €4 820 €3 128 €9 418 €---
1614 523 €4 569 €2 877 €9 954 €---
1714 813 €4 309 €2 617 €10 504 €---
1815 109 €4 040 €2 349 €11 069 €---
1915 412 €3 762 €2 071 €11 650 €---
2015 720 €3 474 €1 783 €12 245 €---
2116 034 €3 177 €1 485 €12 857 €---
2216 355 €2 869 €1 178 €13 486 €---
2316 682 €2 551 €859 €14 131 €---
2417 016 €2 221 €530 €14 794 €---
2517 356 €1 880 €189 €15 476 €---
TOTAL345 626 €184 526 €85 001 €161 100 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 266 €-6 420 €+8 686 €
2+2 266 €0 €+2 266 €
3+2 266 €0 €+2 266 €
4+2 266 €0 €+2 266 €
5+2 266 €0 €+2 266 €
6+2 266 €0 €+2 266 €
7+2 266 €0 €+2 266 €
8+2 266 €+270 €+1 996 €
9+2 266 €+1 945 €+321 €
10+2 266 €+2 082 €+184 €
11+2 266 €+2 223 €+43 €
12+2 266 €+2 368 €-102 €
13+2 266 €+2 516 €-250 €
14+2 266 €+2 669 €-403 €
15+2 266 €+2 826 €-560 €
16+2 266 €+2 986 €-720 €
17+2 266 €+3 151 €-885 €
18+2 266 €+3 321 €-1 055 €
19+2 266 €+3 495 €-1 229 €
20+2 266 €+3 674 €-1 408 €
21+2 266 €+3 857 €-1 591 €
22+2 266 €+4 046 €-1 780 €
23+2 266 €+4 239 €-1 973 €
24+2 266 €+4 438 €-2 172 €
25+2 266 €+4 643 €-2 377 €
Total+56 650 €+48 330 €+8 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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