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Maison à vendre

VilleNogent-sur-Seine (10)
Surface133m²
Coût Total238 220€
Loyer Annuel14 294€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 278,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 30/06/2026, Salon (total 23,44 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Située dans un environnement calme proche de NOGENT SUR SEINE et de PROVINS, cette maison pleine de charme offre un beau potentiel d'aménagement et d'évolution. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine, d'un salon, d'une chambre, d'une salle d'eau, d'un WC ainsi que d'un dégagement ; au 1er étage : une grande pièce palière et une chambre. Une dépendance qui pouvant être réhabilitée en maison d'amis, gîte, atelier, espace professionnel ou encore projet locatif. Terrasse. Le tout sur un magnifique jardin entièrement clos de plus de 4 000 m², véritable havre de paix.

Ville : Nogent-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.496299, 3.519260
Total : 238 220€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 54 620€
Valeur du bien : 224 620€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 12.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1191€/mois
Loyer annuel estimé : 14294€/an
Fourchette totale : 867€ - 1637€/mois
Fourchette annuelle : 10404€ - 19639€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 962,86 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :261 060 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-91 060€ (-34.9%)
Marge achat-revente :22 840€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 190,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,47€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 261,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 789,53€
Coût de l'assurance :21 439,80€
Taxe foncière : 1 429,42€/an
Soit par mois : 119,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 191,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 380,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 547 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage daté, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 620 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 320€
    Isolation combles: 133 m² × 40€/m² = 5320€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen, installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€/fenêtre = 10400€ (prix moyen, pose incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen, pose incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (prix moyen, pose incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (prix moyen, installation incluse)
  • Second œuvre - Plomberie:3 000€
    Réfection plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 294 €/an
Calcul : 1 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 220 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 858 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 429 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 093 €
Revenus locatifs : +14 294 €
Charges déductibles : -65 093 €
Résultat foncier Année 1 : -50 799 €(Déficit de 50 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 473 €/an
Revenus locatifs : +14 294 €
Charges déductibles : -10 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 821 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29398.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 294 €65 101 €8 194 €-50 806 €21 400 €29 406 €29 406 €
214 580 €10 265 €7 978 €4 315 €--25 092 €
314 872 €10 043 €7 756 €4 829 €--20 262 €
415 169 €9 812 €7 525 €5 357 €--14 905 €
515 473 €9 573 €7 286 €5 900 €--9 006 €
615 782 €9 326 €7 039 €6 456 €--2 549 €
716 098 €9 070 €6 783 €7 028 €---
816 420 €8 804 €6 517 €7 615 €---
916 748 €8 530 €6 243 €8 218 €---
1017 083 €8 246 €5 959 €8 837 €---
1117 425 €7 951 €5 664 €9 473 €---
1217 773 €7 647 €5 360 €10 126 €---
1318 129 €7 331 €5 044 €10 797 €---
1418 491 €7 005 €4 718 €11 486 €---
1518 861 €6 667 €4 380 €12 194 €---
1619 238 €6 316 €4 029 €12 922 €---
1719 623 €5 954 €3 667 €13 669 €---
1820 015 €5 579 €3 292 €14 437 €---
1920 416 €5 190 €2 903 €15 226 €---
2020 824 €4 788 €2 501 €16 036 €---
2121 240 €4 371 €2 084 €16 869 €---
2221 665 €3 940 €1 653 €17 725 €---
2322 099 €3 494 €1 207 €18 605 €---
2422 541 €3 031 €744 €19 509 €---
2522 991 €2 553 €266 €20 439 €---
TOTAL457 848 €230 585 €118 790 €227 263 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 263 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 294 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 002 €-6 420 €+9 422 €
2+3 002 €0 €+3 002 €
3+3 002 €0 €+3 002 €
4+3 002 €0 €+3 002 €
5+3 002 €0 €+3 002 €
6+3 002 €0 €+3 002 €
7+3 002 €+1 344 €+1 658 €
8+3 002 €+2 285 €+717 €
9+3 002 €+2 465 €+537 €
10+3 002 €+2 651 €+351 €
11+3 002 €+2 842 €+160 €
12+3 002 €+3 038 €-36 €
13+3 002 €+3 239 €-237 €
14+3 002 €+3 446 €-444 €
15+3 002 €+3 658 €-656 €
16+3 002 €+3 876 €-874 €
17+3 002 €+4 101 €-1 099 €
18+3 002 €+4 331 €-1 329 €
19+3 002 €+4 568 €-1 566 €
20+3 002 €+4 811 €-1 809 €
21+3 002 €+5 061 €-2 059 €
22+3 002 €+5 318 €-2 316 €
23+3 002 €+5 582 €-2 580 €
24+3 002 €+5 853 €-2 851 €
25+3 002 €+6 132 €-3 130 €
Total+75 050 €+68 179 €+6 871 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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