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Maison à vendre

VilleAncenis (44)
Surface203m²
Coût Total331 740€
Loyer Annuel24 250€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 500 €
Surface : 203 m²
Prix au m² : 1 209,36 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 4 chambres, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Unique sur le marché. Venez découvrir cette maison de caractère aux volumes généreux, idéalement située dans l'hyper-centre d'Ancenis, à proximité immédiate des écoles de la gare et des commerces. Lumineuse, elle offre un salon, une grande salle à manger ouverte sur une cuisine, quatre très belles chambres, dont une avec terrasse privative, deux salles d'eau et une mezzanine offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Le jardin, accessible depuis la cuisine, et une belle dépendance sur deux étages complètent ce bien d'exception. De nombreux travaux ont déjà été réalisés ; d'autres restent à prévoir, vous permettant d'adapter la maison à vos goûts et à votre projet.

Pour tous renseignements, n'hésitez pas à contacter Axel GASNIER, agent commercial, EI, RCS (979 213 006) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Ancenis
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44150
Coordonnées : 47.363291, -1.169925
Total : 331 740€
Prix d'acquisition : 245 500€
Travaux : 66 600€
Valeur du bien : 312 100€
Frais de notaire : 19 640€
Coût estimé : 19 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 203m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 2021€/mois
Loyer annuel estimé : 24250€/an
Fourchette totale : 1605€ - 2545€/mois
Fourchette annuelle : 19255€ - 30539€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 423,23 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :491 916 €
Prix d'achat :245 500 €
Décote à l'achat :-246 416€ (-50.1%)
Marge achat-revente :160 176€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :331 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 660,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :96,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 757,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 490,59€
Coût de l'assurance :29 027,25€
Taxe foncière : 2 424,95€/an
Soit par mois : 202,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 020,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 959,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 203 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des murs en mauvais état
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des éléments existants
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement suffisant

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 600 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:27 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (incluant la fourniture, la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€ = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€ = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Cuisine:3 600€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 300€ = 3600€ (incluant peinture et entretien, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ancenis (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 021 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 250 €/an
Calcul : 2 021 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 331 740 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 161 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 651 €
Revenus locatifs : +24 250 €
Charges déductibles : -81 651 €
Résultat foncier Année 1 : -57 402 €(Déficit de 57 402 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 002 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 051 €/an
Revenus locatifs : +24 250 €
Charges déductibles : -15 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36001.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 575 €(65% de 245 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 803 €/an
Calcul : 159 575 € × 3,636% = 5 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 250 €81 662 €11 476 €-57 413 €21 400 €36 013 €36 013 €
224 735 €14 762 €11 176 €9 973 €--26 040 €
325 229 €14 450 €10 864 €10 779 €--15 261 €
425 734 €14 128 €10 542 €11 606 €--3 655 €
526 248 €13 794 €10 208 €12 455 €---
626 773 €13 448 €9 862 €13 325 €---
727 309 €13 090 €9 504 €14 219 €---
827 855 €12 719 €9 133 €15 136 €---
928 412 €12 335 €8 749 €16 077 €---
1028 980 €11 938 €8 352 €17 043 €---
1129 560 €11 526 €7 940 €18 034 €---
1230 151 €11 099 €7 513 €19 052 €---
1330 754 €10 658 €7 072 €20 096 €---
1431 369 €10 201 €6 615 €21 169 €---
1531 997 €9 727 €6 141 €22 270 €---
1632 637 €9 237 €5 651 €23 400 €---
1733 289 €8 729 €5 143 €24 561 €---
1833 955 €8 203 €4 617 €25 752 €---
1934 634 €7 658 €4 072 €26 976 €---
2035 327 €7 094 €3 508 €28 233 €---
2136 034 €6 510 €2 924 €29 523 €---
2236 754 €5 905 €2 319 €30 849 €---
2337 489 €5 279 €1 693 €32 210 €---
2438 239 €4 630 €1 044 €33 609 €---
2539 004 €3 959 €373 €35 045 €---
TOTAL776 720 €322 742 €166 491 €453 978 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 453 978 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 250 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 092 €-6 420 €+11 512 €
2+5 092 €0 €+5 092 €
3+5 092 €0 €+5 092 €
4+5 092 €0 €+5 092 €
5+5 092 €+2 640 €+2 452 €
6+5 092 €+3 998 €+1 094 €
7+5 092 €+4 266 €+826 €
8+5 092 €+4 541 €+551 €
9+5 092 €+4 823 €+269 €
10+5 092 €+5 113 €-21 €
11+5 092 €+5 410 €-318 €
12+5 092 €+5 716 €-624 €
13+5 092 €+6 029 €-937 €
14+5 092 €+6 351 €-1 259 €
15+5 092 €+6 681 €-1 589 €
16+5 092 €+7 020 €-1 928 €
17+5 092 €+7 368 €-2 276 €
18+5 092 €+7 726 €-2 634 €
19+5 092 €+8 093 €-3 001 €
20+5 092 €+8 470 €-3 378 €
21+5 092 €+8 857 €-3 765 €
22+5 092 €+9 255 €-4 163 €
23+5 092 €+9 663 €-4 571 €
24+5 092 €+10 083 €-4 991 €
25+5 092 €+10 514 €-5 422 €
Total+127 300 €+136 193 €+-8 893 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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