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Appartement 3 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleÉragny (95)
Surface74m²
Coût Total198 730€
Loyer Annuel14 368€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois-224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 148,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grand appartement 3 pièces

SEQENS VEND à ERAGNY SUR OISE (95610) Réf. 365814 – Lot n°13 - Etage : 1 DPE : C (153 kWh/m2.an) – GES : C (12 kg CO2/m2.an)

Dans une résidence de 1980 venez visiter cet appartement 3 pièces de 74,90 m² situé au 1er étage, sans ascenseur. Ce bien se compose d'une entrée, d'un grand cellier, d'une cuisine, d'un séjour, d'un dégagement menant aux deux chambres, à la salle de bains et au WC séparé.

Un parking en sous-sol complète ce bien. Chauffage collectif gaz.

Copropriété de 68 lots d'habitation, sans procédure en cours Charge de copropriété estimées à 3 049 €/an Montant des dépenses énergétiques estimé à 1 230 €/an (prix moyen des énergies indexé au 01/01/2023, abonnement compris) Taxe Foncière : 1 522 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 95-18-057364 Consommation énergétique : 153 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 12 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 68

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.020990, 2.111390
Total : 198 730€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 27 010€
Valeur du bien : 186 010€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1197€/mois
Loyer annuel estimé : 14368€/an
Fourchette totale : 990€ - 1449€/mois
Fourchette annuelle : 11874€ - 17385€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :59,62€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 040,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 596,25€
Coût de l'assurance :17 885,70€
Taxe foncière : 1 522,00€/an
Soit par mois : 126,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 254,00€/mois
Soit par an : 3 048,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 197,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 421,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 010 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 300€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 225€/m² = 1800€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage mural 10m²: 1000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Parquet flottant 24 m² total: 50€/m² × 24 = 1200€, Peinture 2 chambres (48m² murs): 30€/m² × 48 = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:750€
    Peinture salon (25m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éragny (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 197 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 368 €/an
Calcul : 1 197 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 730 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 522 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 048 €/an
Calcul : 254 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 907 €
Revenus locatifs : +14 368 €
Charges déductibles : -38 907 €
Résultat foncier Année 1 : -24 539 €(Déficit de 24 539 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 839 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 897 €/an
Revenus locatifs : +14 368 €
Charges déductibles : -11 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13839.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 368 €38 913 €6 618 €-24 546 €10 700 €13 846 €13 846 €
214 655 €11 727 €6 442 €2 928 €--10 917 €
314 948 €11 545 €6 259 €3 404 €--7 513 €
415 247 €11 356 €6 070 €3 892 €--3 622 €
515 552 €11 161 €5 875 €4 392 €---
615 863 €10 959 €5 673 €4 905 €---
716 181 €10 750 €5 465 €5 431 €---
816 504 €10 534 €5 249 €5 970 €---
916 834 €10 311 €5 025 €6 523 €---
1017 171 €10 080 €4 795 €7 091 €---
1117 514 €9 841 €4 556 €7 673 €---
1217 865 €9 594 €4 309 €8 271 €---
1318 222 €9 339 €4 053 €8 883 €---
1418 587 €9 074 €3 789 €9 512 €---
1518 958 €8 801 €3 516 €10 157 €---
1619 337 €8 519 €3 233 €10 819 €---
1719 724 €8 226 €2 941 €11 498 €---
1820 119 €7 924 €2 639 €12 195 €---
1920 521 €7 611 €2 326 €12 910 €---
2020 931 €7 288 €2 003 €13 643 €---
2121 350 €6 954 €1 668 €14 396 €---
2221 777 €6 608 €1 322 €15 169 €---
2322 213 €6 250 €965 €15 963 €---
2422 657 €5 880 €595 €16 777 €---
2523 110 €5 498 €212 €17 612 €---
TOTAL460 211 €254 742 €95 596 €205 469 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 469 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 017 €-3 210 €+6 227 €
2+3 017 €0 €+3 017 €
3+3 017 €0 €+3 017 €
4+3 017 €0 €+3 017 €
5+3 017 €+231 €+2 786 €
6+3 017 €+1 471 €+1 546 €
7+3 017 €+1 629 €+1 388 €
8+3 017 €+1 791 €+1 226 €
9+3 017 €+1 957 €+1 060 €
10+3 017 €+2 127 €+890 €
11+3 017 €+2 302 €+715 €
12+3 017 €+2 481 €+536 €
13+3 017 €+2 665 €+352 €
14+3 017 €+2 854 €+163 €
15+3 017 €+3 047 €-30 €
16+3 017 €+3 246 €-229 €
17+3 017 €+3 449 €-432 €
18+3 017 €+3 658 €-641 €
19+3 017 €+3 873 €-856 €
20+3 017 €+4 093 €-1 076 €
21+3 017 €+4 319 €-1 302 €
22+3 017 €+4 551 €-1 534 €
23+3 017 €+4 789 €-1 772 €
24+3 017 €+5 033 €-2 016 €
25+3 017 €+5 284 €-2 267 €
Total+75 425 €+61 641 €+13 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
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