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VENTE

Bien expiré
VilleThorigny (85)
Surface105m²
Coût Total173 100€
Loyer Annuel10 913€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1
Prix : 95 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 904,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - THORIGNY - Accès rapide aux grands axes - MAISON à RENOVER d'environ 105m² comprenant : cuisine, pièce de vie, salle de bains, wc, 2 chambres. Garage de 54m². Jardin. Puits. Travaux importants à...

Ville : Thorigny
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85480
Coordonnées : 46.631943, -1.272485
Total : 173 100€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 70 500€
Valeur du bien : 165 500€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.66€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 11.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10913€/an
Fourchette totale : 707€ - 1170€/mois
Fourchette annuelle : 8482€ - 14041€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 903,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 714,96€
Coût de l'assurance :15 146,25€
Taxe foncière : 1 091,31€/an
Soit par mois : 90,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 909,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 994,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Sécurité et conformité aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Réparation de la toiture si nécessaire
Quantité: surface toiture à évaluer
Raison: Travaux importants à prévoir mentionnés dans l'annonce
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Charpente
Réparation de la charpente si nécessaire
Quantité: surface charpente à évaluer
Raison: Travaux importants à prévoir mentionnés dans l'annonce

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 500 €(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 350€
    Isolation combles: 105 m² × 70€/m² = 7350€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 450€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 50€
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Gros œuvre - Toiture:3 000€
    Réparation toiture: estimation à 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Gros œuvre - Charpente:3 000€
    Réparation charpente: estimation à 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thorigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 913 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 091 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 922 €
Revenus locatifs : +10 913 €
Charges déductibles : -77 922 €
Résultat foncier Année 1 : -67 009 €(Déficit de 67 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 609 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 422 €/an
Revenus locatifs : +10 913 €
Charges déductibles : -7 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45608.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 913 €77 927 €5 730 €-67 014 €21 400 €45 614 €45 614 €
211 131 €7 274 €5 577 €3 857 €--41 757 €
311 354 €7 116 €5 419 €4 238 €--37 519 €
411 581 €6 952 €5 255 €4 629 €--32 890 €
511 813 €6 783 €5 085 €5 030 €--27 860 €
612 049 €6 608 €4 910 €5 441 €--22 418 €
712 290 €6 426 €4 729 €5 863 €--16 555 €
812 536 €6 239 €4 542 €6 296 €--10 258 €
912 786 €6 046 €4 349 €6 741 €--3 518 €
1013 042 €5 846 €4 148 €7 197 €---
1113 303 €5 639 €3 941 €7 664 €---
1213 569 €5 424 €3 727 €8 145 €---
1313 840 €5 203 €3 506 €8 637 €---
1414 117 €4 974 €3 277 €9 143 €---
1514 400 €4 738 €3 041 €9 662 €---
1614 688 €4 493 €2 796 €10 195 €---
1714 981 €4 240 €2 543 €10 741 €---
1815 281 €3 978 €2 281 €11 302 €---
1915 587 €3 708 €2 011 €11 879 €---
2015 898 €3 428 €1 731 €12 470 €---
2116 216 €3 139 €1 442 €13 077 €---
2216 541 €2 840 €1 143 €13 701 €---
2316 871 €2 531 €834 €14 341 €---
2417 209 €2 211 €514 €14 998 €---
2517 553 €1 880 €183 €15 673 €---
TOTAL349 549 €195 644 €82 715 €153 906 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 292 €-6 420 €+8 712 €
2+2 292 €0 €+2 292 €
3+2 292 €0 €+2 292 €
4+2 292 €0 €+2 292 €
5+2 292 €0 €+2 292 €
6+2 292 €0 €+2 292 €
7+2 292 €0 €+2 292 €
8+2 292 €0 €+2 292 €
9+2 292 €0 €+2 292 €
10+2 292 €+1 104 €+1 188 €
11+2 292 €+2 299 €-7 €
12+2 292 €+2 443 €-151 €
13+2 292 €+2 591 €-299 €
14+2 292 €+2 743 €-451 €
15+2 292 €+2 899 €-607 €
16+2 292 €+3 058 €-766 €
17+2 292 €+3 222 €-930 €
18+2 292 €+3 391 €-1 099 €
19+2 292 €+3 564 €-1 272 €
20+2 292 €+3 741 €-1 449 €
21+2 292 €+3 923 €-1 631 €
22+2 292 €+4 110 €-1 818 €
23+2 292 €+4 302 €-2 010 €
24+2 292 €+4 499 €-2 207 €
25+2 292 €+4 702 €-2 410 €
Total+57 300 €+46 172 €+11 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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