Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Studio à vendre

Bien expiré
VilleMauriac (15)
Surface24m²
Coût Total44 940€
Loyer Annuel2 506€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 24 000 €
Surface : 24 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au 3ème et dernier étage, studio de 24 m2 avec cuisine aménagée, salle d'eau/wc. Double vitrage, chauffage éléctrique . Taxe foncière 617e. Copropriété de 4 appartements dans un immeuble en pierres. Loué en meublé jusqu'à présent mais libre actuellement. Idéal premier achat ou investissement locatif

Ville : Mauriac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.221962, 2.314915
Total : 44 940€
Prix d'acquisition : 24 000€
Travaux : 19 020€
Valeur du bien : 43 020€
Frais de notaire : 1 920€
Coût estimé : 1 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 24m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 11.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 209€/mois
Loyer annuel estimé : 2506€/an
Fourchette totale : 165€ - 265€/mois
Fourchette annuelle : 1978€ - 3175€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :882,35 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :21 176 €
Prix d'achat :24 000 €
Décote à l'achat :+2 824€ (+13.3%)
Marge achat-revente :-23 764€ (-112.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :44 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :222,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :13,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 235,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :21 833,17€
Coût de l'assurance :3 932,25€
Taxe foncière : 617,00€/an
Soit par mois : 51,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 208,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 287,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 24 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur 24 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain incluant douche, lavabo, et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessité d'amélioration pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: 1 pièce (24 m²)
Raison: État 4/5 visible - nécessité d'amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: 1 pièce (24 m²)
Raison: État 4/5 visible - nécessité d'amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 020 €(793 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 600€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 800€ = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Mauriac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 506 €/an
Calcul : 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 44 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 157 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 617 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 303 €
Revenus locatifs : +2 506 €
Charges déductibles : -21 303 €
Résultat foncier Année 1 : -18 797 €(Déficit de 18 797 €)
Imputable sur revenu global : 18 797 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 283 €/an
Revenus locatifs : +2 506 €
Charges déductibles : -2 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 223 €/an
Prix d'achat du bien : 24 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 15 600 €(65% de 24 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 567 €/an
Calcul : 15 600 € × 3,636% = 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 506 €21 304 €1 510 €-18 798 €18 798 €--
22 556 €2 244 €1 470 €312 €---
32 607 €2 203 €1 428 €404 €---
42 659 €2 160 €1 385 €500 €---
52 712 €2 115 €1 341 €597 €---
62 767 €2 069 €1 295 €697 €---
72 822 €2 022 €1 248 €800 €---
82 879 €1 973 €1 199 €906 €---
92 936 €1 922 €1 148 €1 014 €---
102 995 €1 869 €1 095 €1 125 €---
113 055 €1 815 €1 041 €1 240 €---
123 116 €1 759 €984 €1 357 €---
133 178 €1 700 €926 €1 478 €---
143 242 €1 640 €866 €1 602 €---
153 306 €1 578 €803 €1 729 €---
163 373 €1 513 €739 €1 859 €---
173 440 €1 447 €672 €1 994 €---
183 509 €1 378 €603 €2 131 €---
193 579 €1 306 €532 €2 273 €---
203 651 €1 232 €458 €2 418 €---
213 724 €1 156 €382 €2 568 €---
223 798 €1 077 €302 €2 721 €---
233 874 €995 €221 €2 879 €---
243 952 €910 €136 €3 041 €---
254 031 €823 €49 €3 208 €---
TOTAL80 265 €60 210 €21 833 €20 055 €18 798 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 640 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 20 055 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +526 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+526 €-5 640 €+6 166 €
2+526 €+94 €+432 €
3+526 €+121 €+405 €
4+526 €+150 €+376 €
5+526 €+179 €+347 €
6+526 €+209 €+317 €
7+526 €+240 €+286 €
8+526 €+272 €+254 €
9+526 €+304 €+222 €
10+526 €+338 €+188 €
11+526 €+372 €+154 €
12+526 €+407 €+119 €
13+526 €+443 €+83 €
14+526 €+480 €+46 €
15+526 €+519 €+7 €
16+526 €+558 €-32 €
17+526 €+598 €-72 €
18+526 €+639 €-113 €
19+526 €+682 €-156 €
20+526 €+726 €-200 €
21+526 €+770 €-244 €
22+526 €+816 €-290 €
23+526 €+864 €-338 €
24+526 €+912 €-386 €
25+526 €+962 €-436 €
Total+13 150 €+6 016 €+7 134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →