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Détails du bien

Bien expiré
VilleMessery (74)
Surface240m²
Coût Total680 600€
Loyer Annuel55 424€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+644€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 565 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 2 354,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au coeur du village de Messery, à 5mn du lac, cette magnifique maison de village de plus 180m² résulte d'une transformation réussie et offre de beaux volumes répartis sur 3 niveaux. Au rdc une entrée élégante distribue une chambre avec salle de bains et wc, un espace bureau-dressing, une deuxième chambre avec une salle de douche. L'étage intermédiaire est dédié à une magnifique pièce à vivre composée d'un double salon avec cheminée d'environ 60m² ainsi qu'une cuisine indépendante baignée de lumière. une troisième chambre avec accès sur une terrasse tropézienne vous permettra de profiter d'une petite vue lac lors de vos soirées d'été. Volumes, lumière et sérénité sont omniprésents dans ce lieu rare au cadre étonnant et plein de charme. un atelier et un abri voiture complètent ce bien. Coup de coeur assuré !

Ville : Messery
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Total : 680 600€
Prix d'acquisition : 565 000€
Travaux : 70 400€
Valeur du bien : 635 400€
Frais de notaire : 45 200€
Coût estimé : 45 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 19.24€/m²/mois
Fourchette : 13.64€ - 27.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 4619€/mois
Loyer annuel estimé : 55424€/an
Fourchette totale : 3273€ - 6519€/mois
Fourchette annuelle : 39270€ - 78224€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 11.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :680 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 320,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :192,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 513,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :315 481,20€
Coût de l'assurance :57 851,00€
Taxe foncière : 5 542,45€/an
Soit par mois : 461,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 618,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 974,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :643,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, solution prioritaire.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 400 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:14 400€
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 60€/m² = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Messery (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 424 €/an
Calcul : 4 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 900 €/an
Base de calcul : Emprunt de 680 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 314 €/an
Calcul : 193 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 542 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 156 €
Revenus locatifs : +55 424 €
Charges déductibles : -100 156 €
Résultat foncier Année 1 : -44 732 €(Déficit de 44 732 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 332 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 756 €/an
Revenus locatifs : +55 424 €
Charges déductibles : -29 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 668 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23331.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 565 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 367 250 €(65% de 565 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 355 €/an
Calcul : 367 250 € × 3,636% = 13 355 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 424 €100 178 €21 921 €-44 753 €21 400 €23 353 €23 353 €
256 533 €29 185 €21 328 €27 348 €---
357 664 €28 572 €20 716 €29 092 €---
458 817 €27 939 €20 083 €30 878 €---
559 993 €27 285 €19 429 €32 708 €---
661 193 €26 610 €18 753 €34 583 €---
762 417 €25 912 €18 055 €36 505 €---
863 665 €25 191 €17 334 €38 475 €---
964 939 €24 446 €16 589 €40 493 €---
1066 237 €23 676 €15 820 €42 561 €---
1167 562 €22 881 €15 025 €44 681 €---
1268 913 €22 060 €14 204 €46 853 €---
1370 292 €21 212 €13 355 €49 080 €---
1471 697 €20 335 €12 479 €51 362 €---
1573 131 €19 430 €11 573 €53 702 €---
1674 594 €18 494 €10 638 €56 100 €---
1776 086 €17 528 €9 671 €58 558 €---
1877 608 €16 529 €8 673 €61 078 €---
1979 160 €15 498 €7 641 €63 662 €---
2080 743 €14 432 €6 576 €66 311 €---
2182 358 €13 331 €5 475 €69 027 €---
2284 005 €12 194 €4 337 €71 811 €---
2385 685 €11 019 €3 163 €74 666 €---
2487 399 €9 805 €1 949 €77 594 €---
2589 147 €8 551 €695 €80 596 €---
TOTAL1 775 262 €582 293 €315 481 €1 192 969 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 192 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 639 €-6 420 €+18 059 €
2+11 639 €+1 198 €+10 441 €
3+11 639 €+8 727 €+2 912 €
4+11 639 €+9 263 €+2 376 €
5+11 639 €+9 812 €+1 827 €
6+11 639 €+10 375 €+1 264 €
7+11 639 €+10 952 €+687 €
8+11 639 €+11 542 €+97 €
9+11 639 €+12 148 €-509 €
10+11 639 €+12 768 €-1 129 €
11+11 639 €+13 404 €-1 765 €
12+11 639 €+14 056 €-2 417 €
13+11 639 €+14 724 €-3 085 €
14+11 639 €+15 409 €-3 770 €
15+11 639 €+16 111 €-4 472 €
16+11 639 €+16 830 €-5 191 €
17+11 639 €+17 567 €-5 928 €
18+11 639 €+18 324 €-6 685 €
19+11 639 €+19 099 €-7 460 €
20+11 639 €+19 893 €-8 254 €
21+11 639 €+20 708 €-9 069 €
22+11 639 €+21 543 €-9 904 €
23+11 639 €+22 400 €-10 761 €
24+11 639 €+23 278 €-11 639 €
25+11 639 €+24 179 €-12 540 €
Total+290 975 €+357 891 €+-66 916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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