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Appartement 4 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface63m²
Coût Total76 080€
Loyer Annuel7 163€
Rentabilité9.42%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 047,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 63 m²

Idéalement situé en ville, au sein d'une belle copropriété sécurisée parfaitement entretenue, cet appartement bénéficie d'une situation privilégiée à proximité immédiate des commerces et du centre-ville.

Situé au deuxième étage d'une résidence sans ascenseur (charges maîtrisées), il offre un cadre de vie agréable, lumineux et calme.

L'appartement se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante, d'un salon séjour convivial, ainsi que d'un couloir desservant un placard de rangement, deux chambres, une salle d'eau et un WC indépendant.

Toutes les fenêtres et portes-fenêtres ont été remplacées il y a 5 ans, offrant un meilleur confort thermique et phonique ainsi qu'une performance énergétique optimisée.

Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, laissant la possibilité de personnaliser les espaces selon vos envies et d'en révéler tout le potentiel.

Gros atouts : un beau balcon donnant sur le parc de la copropriété, une cave, et la possibilité d'acquérir un garage fermé au sein de la copropriété.

Cet appartement représente une belle opportunité, que ce soit pour une résidence principale confortable et bien située, ou pour un investissement locatif attractif.

Chauffage collectif avec répartiteurs individuels. DPE D - GES D : consommation énergétique annuelle estimée entre 1150€ et 1590€. Charges mensuelles de 206€.

Pour tout renseignements contactez Pierre HAMATI au [Coordonnées masquées].

Surface : 63 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 72 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/02/2026

Consommation énergie primaire : 215 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 210 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 150 € et 1 590 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.287254, 4.074962
Total : 76 080€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 70 800€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7163€/an
Fourchette totale : 464€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5568€ - 9215€/an
Rentabilité brute :9.42%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 12.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :376,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :22,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 398,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 718,70€
Coût de l'assurance :6 657,00€
Taxe foncière : 716,32€/an
Soit par mois : 59,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 206,00€/mois
Soit par an : 2 472,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 596,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif avec répartiteurs individuels
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 163 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 080 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 716 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 472 €/an
Calcul : 206 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 793 €
Revenus locatifs : +7 163 €
Charges déductibles : -10 793 €
Résultat foncier Année 1 : -3 630 €(Déficit de 3 630 €)
Imputable sur revenu global : 3 630 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 993 €/an
Revenus locatifs : +7 163 €
Charges déductibles : -5 993 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 170 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 163 €10 796 €2 541 €-3 633 €3 633 €--
27 307 €5 928 €2 474 €1 378 €---
37 453 €5 858 €2 404 €1 595 €---
47 602 €5 786 €2 331 €1 816 €---
57 754 €5 711 €2 256 €2 043 €---
67 909 €5 633 €2 179 €2 275 €---
78 067 €5 553 €2 099 €2 514 €---
88 228 €5 471 €2 016 €2 758 €---
98 393 €5 385 €1 930 €3 008 €---
108 561 €5 296 €1 842 €3 265 €---
118 732 €5 205 €1 750 €3 527 €---
128 907 €5 110 €1 655 €3 797 €---
139 085 €5 012 €1 557 €4 073 €---
149 266 €4 910 €1 456 €4 356 €---
159 452 €4 805 €1 351 €4 646 €---
169 641 €4 697 €1 242 €4 944 €---
179 834 €4 585 €1 130 €5 249 €---
1810 030 €4 468 €1 014 €5 562 €---
1910 231 €4 348 €894 €5 883 €---
2010 435 €4 224 €770 €6 211 €---
2110 644 €4 096 €641 €6 549 €---
2210 857 €3 963 €508 €6 894 €---
2311 074 €3 825 €371 €7 249 €---
2411 296 €3 683 €229 €7 613 €---
2511 522 €3 536 €82 €7 985 €---
TOTAL229 441 €127 884 €36 719 €101 557 €3 633 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 090 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 557 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 504 €-1 090 €+2 594 €
2+1 504 €+414 €+1 090 €
3+1 504 €+478 €+1 026 €
4+1 504 €+545 €+959 €
5+1 504 €+613 €+891 €
6+1 504 €+683 €+821 €
7+1 504 €+754 €+750 €
8+1 504 €+827 €+677 €
9+1 504 €+902 €+602 €
10+1 504 €+979 €+525 €
11+1 504 €+1 058 €+446 €
12+1 504 €+1 139 €+365 €
13+1 504 €+1 222 €+282 €
14+1 504 €+1 307 €+197 €
15+1 504 €+1 394 €+110 €
16+1 504 €+1 483 €+21 €
17+1 504 €+1 575 €-71 €
18+1 504 €+1 669 €-165 €
19+1 504 €+1 765 €-261 €
20+1 504 €+1 863 €-359 €
21+1 504 €+1 965 €-461 €
22+1 504 €+2 068 €-564 €
23+1 504 €+2 175 €-671 €
24+1 504 €+2 284 €-780 €
25+1 504 €+2 396 €-892 €
Total+37 600 €+30 467 €+7 133 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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