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Appartement à vendre

VillePontorson (50)
Surface78m²
Coût Total127 480€
Loyer Annuel7 819€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 147,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 26 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme

A PONTORSON - Proche Centre-ville et gare :

Appartement T4 de 77m² avec balcon filant, exposé Est.

Situé au 2ème étage avec ascenseur (+ demi palier), cet appartement s'ouvre sur une entrée avec placard, un séjour / salon double lumineux, une cuisine aménagée, 2 chambres, une salle d'eau et un wc.

Double vitrage PVC - Sols en carrelage refait dans tout l'appartement - Wc suspendu - Salle d'eau récente.

Travaux à prévoir : Tableau électrique / papier peint - peinture.

L'appartement dispose d'une cave privative en sous-sol - Stationnement libre devant la résidence - Local vélo.

Ville : Pontorson
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50170
Coordonnées : 48.558703, -1.461832
Total : 127 480€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 30 820€
Valeur du bien : 120 320€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 652€/mois
Loyer annuel estimé : 7819€/an
Fourchette totale : 491€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 5896€ - 10368€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :980,77 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :76 500 €
Prix d'achat :89 500 €
Décote à l'achat :+13 000€ (+17.0%)
Marge achat-revente :-50 980€ (-66.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :37,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 671,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 954,47€
Coût de l'assurance :11 154,50€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 651,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-270,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs des 2 chambres pour rafraîchir l'espace
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement du tableau électrique pour mise aux normes
Quantité: 1 tableau
Raison: DPE E - Appartement - Mise aux normes électrique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 820 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1700€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€
  • Chambres:720€
    Peinture murs 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Électricité:1 000€
    Remplacement tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pontorson. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 652 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 819 €/an
Calcul : 652 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 480 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 609 €
Revenus locatifs : +7 819 €
Charges déductibles : -38 609 €
Résultat foncier Année 1 : -30 790 €(Déficit de 30 790 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 789 €/an
Revenus locatifs : +7 819 €
Charges déductibles : -7 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 30 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9390.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 819 €38 613 €4 347 €-30 794 €21 400 €9 394 €9 394 €
27 975 €7 678 €4 232 €297 €--9 097 €
38 135 €7 560 €4 113 €575 €--8 522 €
48 297 €7 437 €3 991 €861 €--7 662 €
58 463 €7 310 €3 863 €1 154 €--6 508 €
68 632 €7 178 €3 732 €1 454 €--5 054 €
78 805 €7 042 €3 596 €1 763 €--3 290 €
88 981 €6 901 €3 455 €2 080 €--1 210 €
99 161 €6 755 €3 309 €2 406 €---
109 344 €6 604 €3 158 €2 740 €---
119 531 €6 448 €3 001 €3 083 €---
129 722 €6 286 €2 840 €3 436 €---
139 916 €6 118 €2 672 €3 798 €---
1410 114 €5 945 €2 499 €4 169 €---
1510 317 €5 766 €2 319 €4 551 €---
1610 523 €5 580 €2 134 €4 943 €---
1710 733 €5 388 €1 942 €5 346 €---
1810 948 €5 189 €1 743 €5 759 €---
1911 167 €4 983 €1 537 €6 184 €---
2011 390 €4 770 €1 324 €6 621 €---
2111 618 €4 549 €1 103 €7 069 €---
2211 851 €4 321 €875 €7 530 €---
2312 088 €4 084 €638 €8 003 €---
2412 329 €3 840 €394 €8 489 €---
2512 576 €3 587 €140 €8 989 €---
TOTAL250 435 €179 929 €62 954 €70 506 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 642 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 642 €-6 420 €+8 062 €
2+1 642 €0 €+1 642 €
3+1 642 €0 €+1 642 €
4+1 642 €0 €+1 642 €
5+1 642 €0 €+1 642 €
6+1 642 €0 €+1 642 €
7+1 642 €0 €+1 642 €
8+1 642 €0 €+1 642 €
9+1 642 €+359 €+1 283 €
10+1 642 €+822 €+820 €
11+1 642 €+925 €+717 €
12+1 642 €+1 031 €+611 €
13+1 642 €+1 139 €+503 €
14+1 642 €+1 251 €+391 €
15+1 642 €+1 365 €+277 €
16+1 642 €+1 483 €+159 €
17+1 642 €+1 604 €+38 €
18+1 642 €+1 728 €-86 €
19+1 642 €+1 855 €-213 €
20+1 642 €+1 986 €-344 €
21+1 642 €+2 121 €-479 €
22+1 642 €+2 259 €-617 €
23+1 642 €+2 401 €-759 €
24+1 642 €+2 547 €-905 €
25+1 642 €+2 697 €-1 055 €
Total+41 050 €+21 152 €+19 898 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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