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Charmante Maison avec de Beaux Volumes près d'Albi

Bien expiré
VilleCarlus (81)
Surface164
Coût Total257 800
Loyer Annuel18 747
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+75
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 128,05 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante Maison avec de Beaux Volumes près d'Albi - Découvrez cette maison située dans un cadre paisible à 6km d'Albi. Elle est idéale pour ceux qui recherchent le calme de la campagne tout en restant à proximité de la ville.

En rez-de-chaussée une cuisine spacieuse et une pièce de vie lumineuse. Également une chambre et un WC indépendant.

Cette maison dispose à l’étage de 4 chambres spacieuses et bénéficiant d’une belle luminosité. A l’étage la salle de bain et les toilettes assurent confort et commodité.

Un jardin arboré d’environ 1000 m². Un garage complète cette propriété, offrant un espace de stationnement ou de rangement supplémentaire.

Cette maison combine le charme de l'ancien, tout en étant située à seulement quelques minutes de toutes les commodités. Vous profiterez du calme de la campagne tout en étant proche des écoles, commerces et transports.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 204 € et 2 982 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Carlus
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81990
Coordonnées : 43.883160, 2.117025
Total : 257 800
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 58 000
Valeur du bien : 243 000
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 11.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1562€/mois
Loyer annuel estimé : 18747€/an
Fourchette totale : 1258€ - 1941€/mois
Fourchette annuelle : 15090€ - 23289€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 257,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 330,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 499,05
Coût de l'assurance :21 913,00
Taxe foncière : 1 874,68€/an
Soit par mois : 156,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 562,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 486,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 000(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 200
    Isolation combles: 164 m² × 50€/m² = 8200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (fourniture et pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Carlus) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 747 €/an
Calcul : 1 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 800 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 877 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 875 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 046
Revenus locatifs : +18 747
Charges déductibles : -69 046
Résultat foncier Année 1 : -50 300(Déficit de 50 300 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 900
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 046 €/an
Revenus locatifs : +18 747
Charges déductibles : -11 046
Résultat foncier Années 2+ : 7 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28899.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 74769 0558 303-50 30821 400 €28 908 €28 908 €
219 12210 8308 0798 292--20 616 €
319 50410 5987 8478 906--11 710 €
419 89410 3587 6079 536--2 174 €
520 29210 1107 35910 182---
620 6989 8557 10310 843---
721 1129 5906 83911 522---
821 5349 3176 56612 217---
921 9659 0356 28412 930---
1022 4048 7445 99213 661---
1122 8528 4425 69114 410---
1223 3098 1315 38015 178---
1323 7767 8105 05915 966---
1424 2517 4784 72716 773---
1524 7367 1354 38417 601---
1625 2316 7814 02918 450---
1725 7356 4143 66319 321---
1826 2506 0363 28520 214---
1926 7755 6462 89421 130---
2027 3115 2422 49122 069---
2127 8574 8252 07423 032---
2228 4144 3941 64324 020---
2328 9823 9491 19825 033---
2429 5623 48973826 073---
2530 1533 01426327 139---
TOTAL600 467246 279119 499354 18821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 188
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 937-6 420+10 357
2+3 9370+3 937
3+3 9370+3 937
4+3 9370+3 937
5+3 937+2 402+1 535
6+3 937+3 253+684
7+3 937+3 457+480
8+3 937+3 665+272
9+3 937+3 879+58
10+3 937+4 098-161
11+3 937+4 323-386
12+3 937+4 553-616
13+3 937+4 790-853
14+3 937+5 032-1 095
15+3 937+5 280-1 343
16+3 937+5 535-1 598
17+3 937+5 796-1 859
18+3 937+6 064-2 127
19+3 937+6 339-2 402
20+3 937+6 621-2 684
21+3 937+6 910-2 973
22+3 937+7 206-3 269
23+3 937+7 510-3 573
24+3 937+7 822-3 885
25+3 937+8 142-4 205
Total+98 425+106 256+-7 831
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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