Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface99
Coût Total145 920
Loyer Annuel11 205
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 747,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC/2, 2 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Bastien LECHENE vous propose: Situé à proximité de toutes commodités et des grands axes, lot de copropriété de 100m2 en rdc à rénover en appartement (voir les idées d'aménagement sur les photos) ou à destination commerciale au choix. Le bien dispose également d'une grande cave.

Possibilité de vendre en plateau ou clefs en mains, je me tiens à votre disposition pour discuter d'un éventuel projet.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 7 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 20 euros par mois (soit 240 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Bastien LECHENE mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de chalons en champagne sous le numéro 797869039, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.957172, 4.342039
Total : 145 920
Prix d'acquisition : 74 000
Travaux : 66 000
Valeur du bien : 140 000
Frais de notaire : 5 920
Coût estimé : 5 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11205€/an
Fourchette totale : 735€ - 1186€/mois
Fourchette annuelle : 8825€ - 14227€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 316,95 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 378
Prix d'achat :74 000
Décote à l'achat :-56 378 (-43.2%)
Marge achat-revente :-15 542€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 870,34
Coût de l'assurance :12 768,00
Taxe foncière : 1 120,52€/an
Soit par mois : 93,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 933,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 99 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des rénovations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 000(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:12 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:9 000
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 300€/m² = 9000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 205 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 710 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 920 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 121 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 581
Revenus locatifs : +11 205
Charges déductibles : -72 581
Résultat foncier Année 1 : -61 376(Déficit de 61 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 976
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 581 €/an
Revenus locatifs : +11 205
Charges déductibles : -6 581
Résultat foncier Années 2+ : 4 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39975.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 20572 5864 714-61 38021 400 €39 980 €39 980 €
211 4296 4584 5874 971--35 009 €
311 6586 3274 4555 331--29 678 €
411 8916 1914 3195 700--23 978 €
512 1296 0504 1796 079--17 899 €
612 3715 9054 0346 466--11 433 €
712 6195 7553 8846 864--4 569 €
812 8715 6003 7297 271---
913 1295 4403 5697 689---
1013 3915 2753 4038 117---
1113 6595 1043 2338 555---
1213 9324 9273 0569 005---
1314 2114 7452 8749 466---
1414 4954 5562 6859 939---
1514 7854 3622 49010 423---
1615 0814 1602 28910 920---
1715 3823 9522 08111 430---
1815 6903 7381 86611 952---
1916 0043 5161 64512 488---
2016 3243 2871 41513 037---
2116 6503 0501 17813 601---
2216 9832 80593414 178---
2317 3232 55268114 771---
2417 6692 29142015 379---
2518 0232 02115016 002---
TOTAL358 905180 65167 870178 25421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 254
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 353-6 420+8 773
2+2 3530+2 353
3+2 3530+2 353
4+2 3530+2 353
5+2 3530+2 353
6+2 3530+2 353
7+2 3530+2 353
8+2 353+811+1 542
9+2 353+2 307+46
10+2 353+2 435-82
11+2 353+2 567-214
12+2 353+2 701-348
13+2 353+2 840-487
14+2 353+2 982-629
15+2 353+3 127-774
16+2 353+3 276-923
17+2 353+3 429-1 076
18+2 353+3 586-1 233
19+2 353+3 746-1 393
20+2 353+3 911-1 558
21+2 353+4 080-1 727
22+2 353+4 254-1 901
23+2 353+4 431-2 078
24+2 353+4 614-2 261
25+2 353+4 801-2 448
Total+58 825+53 476+5 349
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →