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Détails du bien

Bien expiré
VilleSéreilhac (87)
Surface90m²
Coût Total150 150€
Loyer Annuel9 137€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 500 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 638,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans un environnement paisible au coeur de la campagne, corps de ferme comprenant une maison d'habitation à restaurer et grange attenante. Terrain d'environ 1300 m2 avec possibilité d'acheter jusqu'à 5 hectares. Référence agence : 317

Ville : Séreilhac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87620
Total : 150 150€
Prix d'acquisition : 57 500€
Travaux : 88 050€
Valeur du bien : 145 550€
Frais de notaire : 4 600€
Coût estimé : 4 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9137€/an
Fourchette totale : 591€ - 981€/mois
Fourchette annuelle : 7092€ - 11772€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :43,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 782,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 509,08€
Coût de l'assurance :13 138,13€
Taxe foncière : 913,71€/an
Soit par mois : 76,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 761,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 90 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 050 €(978 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 700€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 130€/m² = 11700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 450€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 950€ = 10450€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète salon: 15000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Séreilhac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 137 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 150 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 914 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 440 €
Revenus locatifs : +9 137 €
Charges déductibles : -94 440 €
Résultat foncier Année 1 : -85 303 €(Déficit de 85 303 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 903 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 390 €/an
Revenus locatifs : +9 137 €
Charges déductibles : -6 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 747 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63902.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 375 €(65% de 57 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 359 €/an
Calcul : 37 375 € × 3,636% = 1 359 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 137 €94 445 €4 956 €-85 308 €21 400 €63 908 €63 908 €
29 320 €6 262 €4 823 €3 058 €--60 850 €
39 506 €6 125 €4 686 €3 381 €--57 469 €
49 696 €5 983 €4 544 €3 713 €--53 755 €
59 890 €5 837 €4 397 €4 054 €--49 702 €
610 088 €5 685 €4 246 €4 403 €--45 298 €
710 290 €5 528 €4 089 €4 762 €--40 537 €
810 496 €5 366 €3 927 €5 129 €--35 407 €
910 706 €5 199 €3 759 €5 507 €--29 900 €
1010 920 €5 026 €3 586 €5 894 €--24 006 €
1111 138 €4 846 €3 407 €6 292 €--17 715 €
1211 361 €4 661 €3 222 €6 700 €---
1311 588 €4 470 €3 031 €7 118 €---
1411 820 €4 272 €2 833 €7 548 €---
1512 056 €4 067 €2 628 €7 989 €---
1612 297 €3 856 €2 416 €8 442 €---
1712 543 €3 637 €2 198 €8 906 €---
1812 794 €3 411 €1 972 €9 383 €---
1913 050 €3 177 €1 738 €9 873 €---
2013 311 €2 935 €1 496 €10 376 €---
2113 577 €2 685 €1 246 €10 892 €---
2213 849 €2 427 €988 €11 422 €---
2314 126 €2 160 €720 €11 966 €---
2414 408 €1 883 €444 €12 525 €---
2514 697 €1 598 €158 €13 099 €---
TOTAL292 665 €195 540 €71 509 €97 125 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 125 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 137 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 919 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 919 €-6 420 €+8 339 €
2+1 919 €0 €+1 919 €
3+1 919 €0 €+1 919 €
4+1 919 €0 €+1 919 €
5+1 919 €0 €+1 919 €
6+1 919 €0 €+1 919 €
7+1 919 €0 €+1 919 €
8+1 919 €0 €+1 919 €
9+1 919 €0 €+1 919 €
10+1 919 €0 €+1 919 €
11+1 919 €0 €+1 919 €
12+1 919 €+2 010 €-91 €
13+1 919 €+2 135 €-216 €
14+1 919 €+2 264 €-345 €
15+1 919 €+2 397 €-478 €
16+1 919 €+2 532 €-613 €
17+1 919 €+2 672 €-753 €
18+1 919 €+2 815 €-896 €
19+1 919 €+2 962 €-1 043 €
20+1 919 €+3 113 €-1 194 €
21+1 919 €+3 268 €-1 349 €
22+1 919 €+3 427 €-1 508 €
23+1 919 €+3 590 €-1 671 €
24+1 919 €+3 758 €-1 839 €
25+1 919 €+3 930 €-2 011 €
Total+47 975 €+34 452 €+13 523 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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