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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAnnemasse (74)
Surface41m²
Coût Total87 924€
Loyer Annuel10 709€
Rentabilité12.18%
Cashflow/mois+319€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 244 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 884 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Kitchenette, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon

Investissement locatif sous bail commercial meublé rentabilité 7.50 %

Appartement type 2 pieces situé au 6 éme étage composé d'une entrée, séjour kitchenette, chambre, salle d'eau, wc.

Loyer perçu propriétaire annuel 6149 €

Taxe foncière 780 €

Charges générales annuelles 556 €

Pour plus d'informations contactez Patrim Riviera

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Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.192009, 6.247555
Total : 87 924€
Prix d'acquisition : 77 244€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 81 744€
Frais de notaire : 6 180€
Coût estimé : 6 180€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 21.77€/m²/mois
Fourchette : 17.06€ - 27.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10709€/an
Fourchette totale : 699€ - 1139€/mois
Fourchette annuelle : 8393€ - 13664€/an
Rentabilité brute :12.18%
Fourchette de rentabilité :9.55% - 15.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 352,94 €/m²
Basé sur :657 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 471 €
Prix d'achat :77 244 €
Décote à l'achat :-60 227€ (-43.8%)
Marge achat-revente :49 547€ (36.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 924€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :25,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 461,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 856,73€
Coût de l'assurance :7 693,35€
Taxe foncière : 780,00€/an
Soit par mois : 65,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 46,33€/mois
Soit par an : 556,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 892,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 572,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :319,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des installations sanitaires.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - Salle de bain en bon état, entretien recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - Chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 assumé - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(110 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système (chaudière à condensation) × 4500€ = 4500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 709 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 924 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 104 €
Revenus locatifs : +10 709 €
Charges déductibles : -9 104 €
Résultat foncier Année 1 : 1 605 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 604 €/an
Revenus locatifs : +10 709 €
Charges déductibles : -4 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 105 €/an
Prix d'achat du bien : 77 244 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 209 €(65% de 77 244 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 826 €/an
Calcul : 50 209 € × 3,636% = 1 826 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 709 €9 107 €2 963 €1 602 €---
210 923 €4 528 €2 884 €6 395 €---
311 141 €4 447 €2 803 €6 694 €---
411 364 €4 363 €2 719 €7 001 €---
511 591 €4 276 €2 632 €7 316 €---
611 823 €4 186 €2 542 €7 637 €---
712 060 €4 093 €2 449 €7 967 €---
812 301 €3 996 €2 352 €8 305 €---
912 547 €3 896 €2 253 €8 650 €---
1012 798 €3 793 €2 150 €9 004 €---
1113 054 €3 687 €2 043 €9 367 €---
1213 315 €3 576 €1 932 €9 739 €---
1313 581 €3 462 €1 818 €10 119 €---
1413 853 €3 344 €1 700 €10 509 €---
1514 130 €3 221 €1 578 €10 908 €---
1614 412 €3 095 €1 451 €11 318 €---
1714 701 €2 964 €1 320 €11 737 €---
1814 995 €2 828 €1 185 €12 166 €---
1915 294 €2 688 €1 044 €12 606 €---
2015 600 €2 543 €899 €13 057 €---
2115 912 €2 393 €749 €13 519 €---
2216 231 €2 238 €594 €13 993 €---
2316 555 €2 077 €433 €14 478 €---
2416 886 €1 911 €267 €14 975 €---
2517 224 €1 739 €95 €15 485 €---
TOTAL342 998 €88 450 €42 857 €254 548 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 249 €+481 €+1 768 €
2+2 249 €+1 918 €+331 €
3+2 249 €+2 008 €+241 €
4+2 249 €+2 100 €+149 €
5+2 249 €+2 195 €+54 €
6+2 249 €+2 291 €-42 €
7+2 249 €+2 390 €-141 €
8+2 249 €+2 491 €-242 €
9+2 249 €+2 595 €-346 €
10+2 249 €+2 701 €-452 €
11+2 249 €+2 810 €-561 €
12+2 249 €+2 922 €-673 €
13+2 249 €+3 036 €-787 €
14+2 249 €+3 153 €-904 €
15+2 249 €+3 273 €-1 024 €
16+2 249 €+3 395 €-1 146 €
17+2 249 €+3 521 €-1 272 €
18+2 249 €+3 650 €-1 401 €
19+2 249 €+3 782 €-1 533 €
20+2 249 €+3 917 €-1 668 €
21+2 249 €+4 056 €-1 807 €
22+2 249 €+4 198 €-1 949 €
23+2 249 €+4 343 €-2 094 €
24+2 249 €+4 493 €-2 244 €
25+2 249 €+4 645 €-2 396 €
Total+56 225 €+76 364 €+-20 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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