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MONTECH À PROXIMITÉ – Charmante maison de village 191 m², 3 ch

VilleFinhan (82)
Surface191m²
Coût Total212 070€
Loyer Annuel17 624€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 937,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

À proximité de MONTECH, découvrez cette charmante maison de village de 191 m², offrant de beaux volumes et un cadre de vie chaleureux et confortable. Elle se compose de 6 pièces, dont 3 chambres, avec deux chambres situées en rez-de-chaussée et une salle d'eau. Vous serez séduits par sa belle pièce de vie avec espace salle à manger et insert, ainsi que par une agréable véranda d'environ 10 m², idéale pour profiter de la lumière tout au long de l'année. À l'extérieur, une cour intérieure offre un véritable espace de détente. Un parking vient également compléter les prestations. Côté confort, la maison bénéficie d'un chauffage par pompe à chaleur et d'une excellente performance énergétique avec un DPE classé B. Vous n'aurez plus qu'à poser vos valises et profiter pleinement de cette maison pleine de charme et de caractère. - http://visuels.twimmo.net/bareme/920/920/68e54dc950b4a7f0910834d7-bareme.pdf

Ville : Finhan
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82700
Coordonnées : 43.914080, 1.210815
Total : 212 070€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 18 750€
Valeur du bien : 197 750€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1469€/mois
Loyer annuel estimé : 17624€/an
Fourchette totale : 1173€ - 1840€/mois
Fourchette annuelle : 14071€ - 22076€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :382 000 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-203 000€ (-53.1%)
Marge achat-revente :169 930€ (44.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 063,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :61,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 125,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 114,55€
Coût de l'assurance :18 556,12€
Taxe foncière : 1 762,45€/an
Soit par mois : 146,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 468,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 272,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 89 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 750 €(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Finhan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 624 €/an
Calcul : 1 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 070 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 626 €
Revenus locatifs : +17 624 €
Charges déductibles : -28 626 €
Résultat foncier Année 1 : -11 002 €(Déficit de 11 002 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 302 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 876 €/an
Revenus locatifs : +17 624 €
Charges déductibles : -9 876 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 748 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 301.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 624 €28 633 €7 378 €-11 009 €10 700 €309 €309 €
217 977 €9 690 €7 186 €8 287 €---
318 337 €9 491 €6 986 €8 846 €---
418 703 €9 284 €6 779 €9 419 €---
519 077 €9 070 €6 565 €10 008 €---
619 459 €8 848 €6 343 €10 611 €---
719 848 €8 618 €6 113 €11 230 €---
820 245 €8 380 €5 875 €11 865 €---
920 650 €8 133 €5 629 €12 517 €---
1021 063 €7 878 €5 373 €13 185 €---
1121 484 €7 613 €5 109 €13 871 €---
1221 914 €7 340 €4 835 €14 574 €---
1322 352 €7 056 €4 551 €15 296 €---
1422 799 €6 762 €4 257 €16 037 €---
1523 255 €6 457 €3 953 €16 798 €---
1623 720 €6 142 €3 637 €17 578 €---
1724 195 €5 815 €3 311 €18 379 €---
1824 679 €5 477 €2 972 €19 201 €---
1925 172 €5 127 €2 622 €20 045 €---
2025 676 €4 764 €2 259 €20 912 €---
2126 189 €4 388 €1 883 €21 801 €---
2226 713 €3 999 €1 494 €22 714 €---
2327 247 €3 595 €1 091 €23 652 €---
2427 792 €3 177 €673 €24 615 €---
2528 348 €2 745 €240 €25 603 €---
TOTAL564 517 €188 482 €107 115 €376 035 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 376 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 624 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 701 €-3 210 €+6 911 €
2+3 701 €+2 393 €+1 308 €
3+3 701 €+2 654 €+1 047 €
4+3 701 €+2 826 €+875 €
5+3 701 €+3 002 €+699 €
6+3 701 €+3 183 €+518 €
7+3 701 €+3 369 €+332 €
8+3 701 €+3 560 €+141 €
9+3 701 €+3 755 €-54 €
10+3 701 €+3 955 €-254 €
11+3 701 €+4 161 €-460 €
12+3 701 €+4 372 €-671 €
13+3 701 €+4 589 €-888 €
14+3 701 €+4 811 €-1 110 €
15+3 701 €+5 039 €-1 338 €
16+3 701 €+5 273 €-1 572 €
17+3 701 €+5 514 €-1 813 €
18+3 701 €+5 760 €-2 059 €
19+3 701 €+6 014 €-2 313 €
20+3 701 €+6 274 €-2 573 €
21+3 701 €+6 540 €-2 839 €
22+3 701 €+6 814 €-3 113 €
23+3 701 €+7 096 €-3 395 €
24+3 701 €+7 384 €-3 683 €
25+3 701 €+7 681 €-3 980 €
Total+92 525 €+112 811 €+-20 286 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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