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Maison à vendre

VilleBellegarde (30)
Surface147.93m²
Coût Total281 055€
Loyer Annuel19 906€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 211 000 €
Surface : 147.93 m²
Prix au m² : 1 426,35 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cave, 4 chambres, Belle vue, Non meublé

EXCLUSIVITE-BELLEGARDE CENTRE

Maison de village de type P6 pour 147.93 m² environ avec des travaux à prévoir. Bien a fort potentiel RP ou création de 4 lots situe´e dans un village prise´, a proximite´ des commerces et des commodite´s à pieds.

Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entre´e donnant accès au salon ainsi qu'à la cuisine indépendante avec derrière une grande grange de 70 m² (en plus des 142 m² habitable) pouvant être aménagée en salle de jeux avec buanderie, espace de stockage et/ou autres. A l'e´tage, 4 chambres dont une a` re´nover. Une salle de bain avec douche et baignoire vient comple´ter ce bien avec un WC indépendant. Un petit cellier ou espace dressing est e´galement existant à l'étage.

Un bien rare sur le secteur pour un projet de rénovation ou locatif dans un cadre de vie recherché.

Si vous êtes intéressés, contactez moi

  • Bien soumis au DPE : Oui
  • Bien en coproprieté : Non
  • Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques du Gouvernement.
  • Prix de vente (TTC): 211000 euros*
  • *Honoraires Charge Vendeur
  • Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de SIEGLER Anaïs |SARL (société à responsabilité limitée)| immatriculé au RSAC / SIRET :
Ville : Bellegarde
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30127
Coordonnées : 43.745108, 4.491976
Total : 281 055€
Prix d'acquisition : 211 000€
Travaux : 53 175€
Valeur du bien : 264 175€
Frais de notaire : 16 880€
Coût estimé : 16 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147.93m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1659€/mois
Loyer annuel estimé : 19906€/an
Fourchette totale : 1272€ - 2164€/mois
Fourchette annuelle : 15260€ - 25968€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 857,39 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :422 694 €
Prix d'achat :211 000 €
Décote à l'achat :-211 694€ (-50.1%)
Marge achat-revente :141 639€ (33.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 055€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 423,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :112,42€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 536,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 043,81€
Coût de l'assurance :33 726,60€
Taxe foncière : 1 990,64€/an
Soit par mois : 165,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 658,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 701,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147.93 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 147.93 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes et amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 175 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:9 375€
    Isolation des combles: 147.93 m² × 60€/m² = 8875€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€/fenêtre = 18000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 7000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bellegarde (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 375€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 906 €/an
Calcul : 1 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 055 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 349 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 175 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 536 €
Revenus locatifs : +19 906 €
Charges déductibles : -66 536 €
Résultat foncier Année 1 : -46 629 €(Déficit de 46 629 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 229 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 361 €/an
Revenus locatifs : +19 906 €
Charges déductibles : -13 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 546 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25229.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 211 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 150 €(65% de 211 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 987 €/an
Calcul : 137 150 € × 3,636% = 4 987 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 906 €66 545 €10 030 €-46 638 €21 400 €25 238 €25 238 €
220 304 €13 111 €9 771 €7 194 €--18 045 €
320 711 €12 843 €9 503 €7 868 €--10 177 €
421 125 €12 564 €9 225 €8 561 €--1 616 €
521 547 €12 276 €8 936 €9 271 €---
621 978 €11 977 €8 637 €10 001 €---
722 418 €11 667 €8 327 €10 751 €---
822 866 €11 345 €8 006 €11 521 €---
923 323 €11 012 €7 672 €12 311 €---
1023 790 €10 667 €7 327 €13 123 €---
1124 266 €10 309 €6 969 €13 957 €---
1224 751 €9 937 €6 598 €14 814 €---
1325 246 €9 552 €6 213 €15 694 €---
1425 751 €9 153 €5 814 €16 598 €---
1526 266 €8 740 €5 400 €17 526 €---
1626 791 €8 311 €4 971 €18 480 €---
1727 327 €7 866 €4 527 €19 461 €---
1827 874 €7 405 €4 066 €20 468 €---
1928 431 €6 928 €3 588 €21 504 €---
2029 000 €6 432 €3 093 €22 567 €---
2129 580 €5 919 €2 579 €23 661 €---
2230 171 €5 386 €2 047 €24 785 €---
2330 775 €4 834 €1 495 €25 940 €---
2431 390 €4 262 €923 €27 128 €---
2532 018 €3 669 €329 €28 349 €---
TOTAL637 606 €282 711 €146 044 €354 895 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 180 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 180 €-6 420 €+10 600 €
2+4 180 €0 €+4 180 €
3+4 180 €0 €+4 180 €
4+4 180 €0 €+4 180 €
5+4 180 €+2 297 €+1 883 €
6+4 180 €+3 000 €+1 180 €
7+4 180 €+3 225 €+955 €
8+4 180 €+3 456 €+724 €
9+4 180 €+3 693 €+487 €
10+4 180 €+3 937 €+243 €
11+4 180 €+4 187 €-7 €
12+4 180 €+4 444 €-264 €
13+4 180 €+4 708 €-528 €
14+4 180 €+4 979 €-799 €
15+4 180 €+5 258 €-1 078 €
16+4 180 €+5 544 €-1 364 €
17+4 180 €+5 838 €-1 658 €
18+4 180 €+6 140 €-1 960 €
19+4 180 €+6 451 €-2 271 €
20+4 180 €+6 770 €-2 590 €
21+4 180 €+7 098 €-2 918 €
22+4 180 €+7 435 €-3 255 €
23+4 180 €+7 782 €-3 602 €
24+4 180 €+8 138 €-3 958 €
25+4 180 €+8 505 €-4 325 €
Total+104 500 €+106 469 €+-1 969 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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