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A vendre appartement

VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface49m²
Coût Total92 750€
Loyer Annuel6 717€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 918,37 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 2 pièces de 49 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages, à Romorantin-Lanthenay. Cet appartement comprend 1 chambre et 1 salle de bain. La cuisine ouverte s'ouvre sur le séjour, offrant un espace de vie fluide et lumineux.

  • À rafraîchir
  • Cuisine ouverte

Chauffage électrique individuel. Classe énergie G - Classe climat non renseignée. Logement à consommation énergétique excessive : classe G.

A vendre avec ou sans locataire Loué actuellement 440 €

Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.359490, 1.744390
Total : 92 750€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 44 150€
Valeur du bien : 89 150€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 11.42€/m²/mois
Fourchette : 8.86€ - 14.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 560€/mois
Loyer annuel estimé : 6717€/an
Fourchette totale : 434€ - 722€/mois
Fourchette annuelle : 5209€ - 8662€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 450 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 050 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-26 050€ (-36.7%)
Marge achat-revente :-21 700€ (-30.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :465,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 502,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 996,60€
Coût de l'assurance :11 130,00€
Taxe foncière : 671,71€/an
Soit par mois : 55,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 559,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 49 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 150 €(901 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Menuiseries:7 300€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1 300€ = 6 500€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9 500€ = 9 500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1 080€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1 250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 717 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 750 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 500 €
Revenus locatifs : +6 717 €
Charges déductibles : -48 500 €
Résultat foncier Année 1 : -41 783 €(Déficit de 41 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 383 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 350 €/an
Revenus locatifs : +6 717 €
Charges déductibles : -4 350 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 367 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20383.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 717 €48 503 €3 236 €-41 786 €21 400 €20 386 €20 386 €
26 851 €4 269 €3 152 €2 583 €--17 803 €
36 988 €4 181 €3 064 €2 807 €--14 996 €
47 128 €4 091 €2 974 €3 038 €--11 959 €
57 271 €3 997 €2 880 €3 274 €--8 685 €
67 416 €3 900 €2 783 €3 517 €--5 168 €
77 565 €3 799 €2 682 €3 766 €--1 402 €
87 716 €3 694 €2 578 €4 021 €---
97 870 €3 586 €2 470 €4 284 €---
108 028 €3 474 €2 358 €4 553 €---
118 188 €3 359 €2 242 €4 830 €---
128 352 €3 238 €2 121 €5 113 €---
138 519 €3 114 €1 997 €5 405 €---
148 689 €2 985 €1 868 €5 704 €---
158 863 €2 852 €1 735 €6 011 €---
169 040 €2 713 €1 596 €6 327 €---
179 221 €2 570 €1 453 €6 651 €---
189 406 €2 422 €1 305 €6 984 €---
199 594 €2 268 €1 151 €7 326 €---
209 785 €2 109 €992 €7 677 €---
219 981 €1 944 €827 €8 038 €---
2210 181 €1 773 €656 €8 408 €---
2310 384 €1 596 €479 €8 789 €---
2410 592 €1 412 €295 €9 180 €---
2510 804 €1 222 €105 €9 582 €---
TOTAL215 150 €119 069 €46 997 €96 080 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 080 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 411 €-6 420 €+7 831 €
2+1 411 €0 €+1 411 €
3+1 411 €0 €+1 411 €
4+1 411 €0 €+1 411 €
5+1 411 €0 €+1 411 €
6+1 411 €0 €+1 411 €
7+1 411 €0 €+1 411 €
8+1 411 €+786 €+625 €
9+1 411 €+1 285 €+126 €
10+1 411 €+1 366 €+45 €
11+1 411 €+1 449 €-38 €
12+1 411 €+1 534 €-123 €
13+1 411 €+1 621 €-210 €
14+1 411 €+1 711 €-300 €
15+1 411 €+1 803 €-392 €
16+1 411 €+1 898 €-487 €
17+1 411 €+1 995 €-584 €
18+1 411 €+2 095 €-684 €
19+1 411 €+2 198 €-787 €
20+1 411 €+2 303 €-892 €
21+1 411 €+2 411 €-1 000 €
22+1 411 €+2 522 €-1 111 €
23+1 411 €+2 637 €-1 226 €
24+1 411 €+2 754 €-1 343 €
25+1 411 €+2 874 €-1 463 €
Total+35 275 €+28 824 €+6 451 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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