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Maison 7 pièces 228 m²

Bien expiré
VilleChéroy (89)
Surface228m²
Coût Total250 180€
Loyer Annuel25 190€
Rentabilité10.07%
Cashflow/mois+580€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 182 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 798,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à 25 mn de Nemours, sur la commune de Chéroy, en plein centre ville, découvrez ce local commercial avec cette charmante maison du début du XXème siècle avec ses 228m2 de surface habitable, cette propriété offre un espace de vie idéal pour une famille. Composée de 7 pièces, dont 4 chambres et de 2 salle de bain, elle allie confort et fonctionnalité. La cuisine aménagée et équipée, récemment rénovée est un véritable atout, idéale pour les amateurs de gastronomie. Détendez vous au coin du salon de la cheminée dans un salon spacieux et un coin salle à manger sous véranda qui donne de la luminosité à la maison. Vous pourrez profiter aussi d'un espace extérieur agréable sans vis à vis avec sa terrasse surélevée. Située à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, cette maison allie le charme de l'ancien et le confort moderne. Le plus de cette maison, un local commercial (ancien fleuriste) avec vitrine donnant sur rue attenant à la maison. Un bien à visiter sans tarder ! Contacter votre agence immobilière ERA Colonel Fabien, spécialiste des ventes de maisons, appartements et terrains sur les secteurs de Montereau-Fault-Yonne/Villeneuve-la-Guyard/Pont-sur-Yonne/Voulx. Nous vous recevons au 23 place du Colonel Fabien à Montereau-Fault-Yonne. Blandine HACHE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 888743028 - .

Ville : Chéroy
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89690
Coordonnées : 48.197637, 3.005928
Total : 250 180€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 53 620€
Valeur du bien : 235 620€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 2099€/mois
Loyer annuel estimé : 25190€/an
Fourchette totale : 1719€ - 2563€/mois
Fourchette annuelle : 20627€ - 30762€/an
Rentabilité brute :10.07%
Fourchette de rentabilité :8.25% - 12.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 236,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :72,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 309,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 745,06€
Coût de l'assurance :21 890,75€
Taxe foncière : 2 519,01€/an
Soit par mois : 209,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 099,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 519,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :579,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 228 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 228 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 620 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 120€
    Isolation combles: 228 m² × 40€/m² = 9120€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€/fenêtre = 16800€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€/salle = 8000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Rénovation chambres:7 200€
    Rénovation lourde 4 chambres (60 m²): 60 m² × 120€/m² = 7200€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Chéroy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 099 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 190 €/an
Calcul : 2 099 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 180 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 876 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 363 €
Revenus locatifs : +25 190 €
Charges déductibles : -65 363 €
Résultat foncier Année 1 : -40 173 €(Déficit de 40 173 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 773 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 743 €/an
Revenus locatifs : +25 190 €
Charges déductibles : -11 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18772.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 190 €65 371 €8 356 €-40 181 €21 400 €18 781 €18 781 €
225 694 €11 528 €8 134 €14 165 €--4 615 €
326 208 €11 298 €7 904 €14 909 €---
426 732 €11 060 €7 666 €15 672 €---
527 267 €10 814 €7 420 €16 452 €---
627 812 €10 560 €7 165 €17 252 €---
728 368 €10 296 €6 902 €18 072 €---
828 935 €10 024 €6 629 €18 912 €---
929 514 €9 742 €6 347 €19 772 €---
1030 104 €9 451 €6 056 €20 654 €---
1130 707 €9 149 €5 754 €21 557 €---
1231 321 €8 837 €5 443 €22 483 €---
1331 947 €8 515 €5 120 €23 432 €---
1432 586 €8 181 €4 787 €24 405 €---
1533 238 €7 836 €4 442 €25 402 €---
1633 903 €7 479 €4 085 €26 423 €---
1734 581 €7 110 €3 716 €27 470 €---
1835 272 €6 728 €3 334 €28 544 €---
1935 978 €6 334 €2 939 €29 644 €---
2036 697 €5 925 €2 531 €30 772 €---
2137 431 €5 503 €2 108 €31 928 €---
2238 180 €5 066 €1 671 €33 114 €---
2338 943 €4 614 €1 219 €34 330 €---
2439 722 €4 146 €752 €35 576 €---
2540 517 €3 663 €268 €36 854 €---
TOTAL806 846 €259 231 €120 745 €547 615 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 547 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 290 €-6 420 €+11 710 €
2+5 290 €0 €+5 290 €
3+5 290 €+3 088 €+2 202 €
4+5 290 €+4 701 €+589 €
5+5 290 €+4 936 €+354 €
6+5 290 €+5 176 €+114 €
7+5 290 €+5 422 €-132 €
8+5 290 €+5 674 €-384 €
9+5 290 €+5 932 €-642 €
10+5 290 €+6 196 €-906 €
11+5 290 €+6 467 €-1 177 €
12+5 290 €+6 745 €-1 455 €
13+5 290 €+7 030 €-1 740 €
14+5 290 €+7 321 €-2 031 €
15+5 290 €+7 620 €-2 330 €
16+5 290 €+7 927 €-2 637 €
17+5 290 €+8 241 €-2 951 €
18+5 290 €+8 563 €-3 273 €
19+5 290 €+8 893 €-3 603 €
20+5 290 €+9 232 €-3 942 €
21+5 290 €+9 579 €-4 289 €
22+5 290 €+9 934 €-4 644 €
23+5 290 €+10 299 €-5 009 €
24+5 290 €+10 673 €-5 383 €
25+5 290 €+11 056 €-5 766 €
Total+132 250 €+164 284 €+-32 034 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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