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Vente Appartement 7 pièces

Bien expiré
VilleJoigny (89)
Surface175
Coût Total233 100
Loyer Annuel16 902
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-97
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 028,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3

iad France - Sandrine Pouillot vous propose: JOIGNY, tout proche des quais et des promenades au bord de l'eau et au calme. Venez découvrir cet appartement de standing d'artiste et plein de charme. Situé dans une petite copropriété de 6 appartements, Sa surface spacieuse est de 175 m2. Il se compose d'une entrée, d'un salon séjour, d'une cuisine ouverte, de quatre grandes chambres, d'une bibliothèque bureau, d'une salle de bain douche, d'une buanderie et plusieurs dressings. A venir visiter sans tarder ! Je reste à votre disposition pour tous renseignements complémentaires. La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 7 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 133.33€ par mois (soit 1600 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 128 et classe CLIMAT A indice 4. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sandrine Pouillot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SENS sous le numéro 802089300, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. - https://bareme.iadfrance.fr/detail/10897

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.980007, 3.389120
Total : 233 100
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 38 700
Valeur du bien : 218 700
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1409€/mois
Loyer annuel estimé : 16902€/an
Fourchette totale : 1149€ - 1726€/mois
Fourchette annuelle : 13793€ - 20712€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 163,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :67,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 231,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 861,94
Coût de l'assurance :20 396,25
Taxe foncière : 1 690,24€/an
Soit par mois : 140,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 599,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 408,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 505,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE C - Amélioration possible de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant 60 m²: 50€/m² × 60 = 3000€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Électricité 4 chambres: 600€/chambre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 409 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 902 €/an
Calcul : 1 409 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 100 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 816 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 690 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 793
Revenus locatifs : +16 902
Charges déductibles : -50 793
Résultat foncier Année 1 : -33 890(Déficit de 33 890 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 23 190
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 093 €/an
Revenus locatifs : +16 902
Charges déductibles : -12 093
Résultat foncier Années 2+ : 4 810 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23190.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 90250 8007 994-33 89810 700 €23 198 €23 198 €
217 24011 8907 7845 350--17 848 €
317 58511 6727 5665 913--11 935 €
417 93711 4477 3416 490--5 445 €
518 29611 2147 1087 082---
618 66210 9726 8667 689---
719 03510 7226 6168 313---
819 41610 4636 3578 952---
919 80410 1956 0899 609---
1020 2009 9185 81210 282---
1120 6049 6315 52410 973---
1221 0169 3335 22711 683---
1321 4369 0254 91912 411---
1421 8658 7074 60113 158---
1522 3028 3774 27113 926---
1622 7488 0353 92914 713---
1723 2037 6823 57515 522---
1823 6677 3153 20916 352---
1924 1416 9362 83017 204---
2024 6246 5442 43818 079---
2125 1166 1382 03218 978---
2225 6185 7171 61119 901---
2326 1315 2821 17620 849---
2426 6534 83172521 822---
2527 1864 36525922 822---
TOTAL541 388257 213115 862284 17510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 175
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 902 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 549-3 210+6 759
2+3 5490+3 549
3+3 5490+3 549
4+3 5490+3 549
5+3 549+491+3 058
6+3 549+2 307+1 242
7+3 549+2 494+1 055
8+3 549+2 686+863
9+3 549+2 883+666
10+3 549+3 085+464
11+3 549+3 292+257
12+3 549+3 505+44
13+3 549+3 723-174
14+3 549+3 948-399
15+3 549+4 178-629
16+3 549+4 414-865
17+3 549+4 657-1 108
18+3 549+4 906-1 357
19+3 549+5 161-1 612
20+3 549+5 424-1 875
21+3 549+5 693-2 144
22+3 549+5 970-2 421
23+3 549+6 255-2 706
24+3 549+6 547-2 998
25+3 549+6 846-3 297
Total+88 725+85 252+3 473
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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